Hei, me kehitetään! Osa 1

22.4.2014

Lisä-, täydennys- ja ullakkorakentaminen, kiinteistökehittäminen ja developpaus. Rakkaalla lapsosella on monta nimeä. Asunto-osakeyhtiöiden pihamailla, hallituksessa ja yhtiökokouksissa keskustellaan aktiivisesti kiinteistökehityksestä. Tarjoaisiko kiinteistön jalostus teidän taloyhtiössä taloudellista selkänojaa lähestyvään saneeraussavottaan? Tässä muutama ajatustyötä herättelevä vinkki / näkökohta.

1. Selvitä, onko yhtiöllä käyttämätöntä rakennusoikeutta ja millä edellytyksillä sitä voitaisiin ottaa käyttöön

Soittokierros kaupungin rakennusvalvontaan ja kaavoituksesta vastaavaan virastoon kertoo, onko yhtiöllä ylipäänsä käyttämätöntä rakennusoikeutta. Jos lisärakennusoikeutta tarvitaan, vaihtoehtoja lisäkerrosneliöiden hankkimiseen on kaksi. Kunta voi antaa erityisestä syystä luvan asemakaavan mukaisen kokonaisrakennusoikeuden ylitykseen ns. vähäisenä poikkeamana eli käytännössä kevennetysti. Poikkeamapäätös tulee kyseeseen vain, jos tavoiteltu rakennusoikeuden ylitys on vähäinen.  Jos taloyhtiö sen sijaan mielii saada runsaammin lisärakennusoikeutta käyttöönsä, edellyttää tämä asemakaavan muuttamista.

2. Asemakaavan muuttaminen - huomioitavia asioita

Kunnan kaavoitusmonopoli merkitsee käytännössä sitä, että taloyhtiöllä ei ole ehdotonta oikeutta saada kaavamuutosta vireille. Vaikka kaavamuutos tulisi vireille, kannattaa huomioida, että lopputuloksesta ei ole takuuta. Kaavoitus perustuu aina avoimeen vuorovaikutukseen, mikä käytännössä voi johtaa siihen, että kaavan sisältö muuttuu kaavoitusprosessin aikana.  Kaavoituksen kestoon on myös hyvä varustautua. Nopeimmillaan kaavaprosessi etenee kuin huippuunsa viritetty pendolino, hitaimmillaan kuin pumppuresiina.

Asemakaavamuutos pintauttaa usein kiinteistön laajempiakin uudelleenjärjestelytarpeita kuin vain lisäkerrroksen tai –rakennuksen rakentamisen. Tyyppiesimerkkinä voidaan mainita vaikkapa pysäköintipaikat. Paine pysäköinnin siirtämiseen maan alle on merkittävä. On tietysti selvää, että maanalaiset pysäköintipaikat nostavat hankkeen kustannuksia.

Kaavamuutoksesta seuraa käytännössä velvoite maksaa maankäyttökorvausta. Kuntien perimien maankäyttökorvausten määrä vaihtelee. Selvää tietysti on, että tämäkin erä on huomioitava hankkeen alustavaa kannattavuuslaskentaa suoritettaessa.

3. Toteutusvaihtoehtojen alustavaa punnintaa

Kiinteistökehittämiselle on useita toteutustapoja, riippuen mm. lisärakentamisen konkreettisista toteutusmahdollisuuksista sekä tonttikoosta. Isommasta tontista voidaan myydä määräala tai määräosa hallinnanjakosopimuksella taikka vuokrata maanvuokrasopimuksin osa taloyhtiön tontista. Tällöin lisärakentaminen siirtyy ostajan / maanvuokralaisen toteutettavaksi. Vaihtoehtoisesti lisärakentaminen voidaan toteuttaa nimenomaan asoy:ssä suuntaamalla osakeanti vaikkapa rakennusliikkeelle. Kuhunkin toteutustapavaihtoehtoon liittyy erilaisia veroseuraamuksia. Kannattaa jo varhaisessa vaiheessa selvittää asiantuntijan kanssa, millainen toteutusvaihto tuottaisi taloyhtiölle parhaimman lopputuloksen.