Hallitus + näkemys + viisi vuotta = kunnossapitotarveselvitys
22.3.2018
Kiinalaisen sananlaskun mukaan "Paras aika istuttaa puu oli kaksikymmentä vuotta sitten. Toiseksi paras aika on nyt." Tämän voisi taloyhtiömaailmaa varten muotoilla vaikka seuraavasti: ”Paras aika rakentaa rakennus oli kaksikymmentä vuotta sitten. Toiseksi paras aika huoltaa rakentamaansa on nyt.”, sillä kevät ja yhtiökokousaika lähestyvät ja sitä myöten pölyttymästä kaivetaan myös yhtiöiden kunnossapitotarveselvitykset. Mikä tämä mystinen selvitys on ja pitääkö se tehdä joka vuosi?
Toisen kiinalaisen sananlaskun mukaan ”Tärkeintä elämässä on puutarhanhoito, eikä sekään ole kovin tärkeätä." Sen sijaan erittäin tärkeää taloyhtiöissä on suunnitelmallinen kiinteistönpito, jonka yhtenä välineenä käytetään kunnossapitotarveselvitystä, josta asunto-osakeyhtiölaissa säädetään seuraavasti: ”Yhtiökokouksessa tulee esittää hallituksen kirjallinen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneistojen käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin.”
Nimensä mukaisesti kyse on kulloisenkin hallituksen selvityksestä, joka esitellään yhtiökokouksessa. Kyse ei näin ollen ole yhtiökokouksessa päätettävästä asiasta eikä yhtiökokous voi tehdä muutoksia selvitykseen. Hallitus voi toki ottaa yhtiökokouksen päätettäväksi jonkin selvitykseen sisältyvän hankkeen, mutta tämä hanke käsitellään omana asianaan. Se, että joku hanke on mainittu kunnossapitotarveselvityksessä, ei tarkoita sitä, että hallitus voi toteuttaa selvityksessä mainittuja hankkeita ilman erillistä yhtiökokouspäätöstä, vaan jokaisesta yhtiön hankkeesta tehdään aina oma, erillinen päätöksensä.
Laissa ei ole tarkempia säännöksiä selvityksen sisällöstä tai laatimistavasta. Lain mukaan kyse on kirjallisesta selvityksestä eli se on siten laadittava kirjallisesti ja esiteltävä joka vuosi varsinaisessa yhtiökokouksessa. Selvitys on myös syytä esittää omana, erillisenä asiakirjanaan eikä kirjoittaa sisään esim. toimintakertomukseen. Hyvä on myös huomioida, että yhtiössä saattaa olla tilanne, ettei näkyvissä ole laissa tarkoitettuja olennaisia kunnossapitotarpeita seuraavaan viiteen vuoteen (esim. uusi yhtiö), jolloin selvitys voi olla hyvinkin suppea eli todetaan, ettei olennaisia kunnossapitotarpeita ole seuraavaan viiteen vuoteen. Laissa ei ole tarkemmin määritelty, mitä olennaisella vaikutuksella tarkoitetaan, mutta hyvä lähtökohta on, että ennemmin ilmoitetaan tietoja myös ”liian” pienistä hankkeista. Kynnys kannattaa siis pitää matalalla.
Kirjoittaja on Kiinteisöliiton vanhempi lakimies.
