Eriste kuuluu yhtiölle
4.8.2017
Kosteusvaurion korjausvastuut ovat tavallisimpia kysymyksenasetteluja Kiinteistöliiton lakineuvonnassa. Monille soittajille on iskostunut mieleen, että eristeet kuuluvat taloyhtiölle ja laatat vastaavasti osakkaalle. Se, mitä tämä sitten käytännössä tarkoittaa, herättääkin usein kysymyksiä ja hämmennystä.
Kun huoneiston jonkin osan sanotaan vauriotilanteessa kuuluvan jollekulle, ei kyseessä ole ko. osan omistusoikeus. Taloyhtiö omistaa rakennuksen pääsääntöisesti huoneistoineen ja laattoineen päivineen. Osakkeenomistaja omistaa osakkeita, jotka oikeuttavat tietyn huoneiston hallintaan.
Rakennuksen eri osien kunnossapitovastuu taas määräytyy asunto-osakeyhtiölain säännösten mukaan, ellei siitä ole laista poikkeavalla tavalla määrätty yhtiöjärjestyksessä. Kunnossapitovastuulla tarkoitetaan sitä, kumpi taho - osakas vai yhtiö - on velvollinen korjaamaan, jos rakennuksen tietyssä osassa ilmenee vikaa. Asunto-osakeyhtiölaissa rakennuksen rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät on määritelty yhtiön kunnossapitovastuulle. Huoneiston pintamateriaalit, kuten laatat, ovat osakkaan kunnossapitovastuulla. Tästä juontanee mielikuva siitä, miten eristeet kuuluvat yhtiölle ja laatat osakkaalle.
Hämmentäväksi asian tekee asunto-osakeyhtiölaissa niin ikään säädetty ns. ennallistamisvelvollisuus. Yhtiön kunnossapitovastuuseen nimittäin kuuluu sisäosien (eli osakkaan kunnossapitovastuulle lain mukaan kuuluvien osien) ennallistaminen eli korjaaminen yhtiön perustasoon silloin, kun ne ovat vahingoittuneet jonkin yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Näin ollen silloin, kun pintamateriaalin vioittuminen on johtunut esimerkiksi yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan eristeen viasta, tulee yhtiön korjata sekä vioittumisen aiheuttanut rikkinäinen eriste, että pinnat. Silloin kun pintamateriaalin vioittuminen ei ole aiheutunut yhtiölle kuuluvan osan viasta, vaan esimerkiksi huoneistosta sisältä käsin, ei ennallistamisvelvollisuutta ole. Tällöin pinnan korjaaminen kuuluu osakkaalle.
Kirjoittaja on Kiinteistöliiton lakimies.
