Eri osakeryhmien osakkaiden oikeudet – onko kaikilla yhtäläinen oikeus taloyhtiön yhteisten tilojen käyttämiseen?

25.7.2023

Kaikki yhtiön hallinnassa olevat tilat eli yhtiön yhteiset tilat ilmenevät suoraan tai välillisesti yhtiöjärjestyksestä, ja näitä ovat tyypillisesti esimerkiksi yhteinen sauna, pyykkitupa, yleiset varastot taikka pyöräkellari. Kiinteistöliiton lakineuvonnassa kysytään usein, kenellä on oikeus käyttää taloyhtiön yhteisiä tiloja tai voiko taloyhtiö kieltää pelkän autopaikkaosakkeen osakkaan käyttämästä näitä tiloja. Vastausta kysymyksiin on lähdettävä pohtimaan yhdenvertaisuusperiaatteen ja yhtiöjärjestysmääräysten kautta.

Asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaatteen mukaan kaikki osakkeet tuottavat yhtiössä yhtäläiset oikeudet, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä. Yhdenvertaisuusperiaatteen mukaan yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella. Mikäli yhteisten tilojen käyttöä tarkastellaan ainoastaan yhdenvertaisuusperiaatteen näkökulmasta, on kaikilla yhtiön osakkailla, kuten myös autopaikkaosakkailla, oikeus käyttää taloyhtiön yhteisiä tiloja.

Laissa säädetystä yhdenvertaisuudesta voidaan sallitusti poiketa yhtiöjärjestysmääräyksin. Yhtiöjärjestykseen voitaisiin ottaa jopa määräys siitä, että esimerkiksi vain asuinhuoneiston osakkailla ja asukkailla on oikeus käyttää taloyhtiön saunatilaa. Tällaisen määräyksen lisääminen yhtiöjärjestyksen edellyttää kuitenkin kaikkien niiden osakeryhmien osakkaiden suostumuksen, joiden oikeutta oltaisiin rajoittamassa. Tällaisia määräyksiä näemme yhtiöjärjestyksissä harvoin, vaikka ne selkiyttäisivät yhdenvertaisuusperiaatteen tulkintaa merkittävästi.

Yhtiöjärjestyksessä määrätään, mitä tiloja kukin osakeryhmä oikeuttaa hallitsemaan ja mihin käyttötarkoitukseen näitä tiloja voidaan käyttää. Osakkeisiin liittyvä velvollisuus maksaa vastiketta voi yhtiöjärjestyksen mukaan myös vaihdella siten, että esimerkiksi autotalliosakkeiden vastikkeet määräytyvät eri kertoimella kuin asuinhuoneistojen vastikkeet. Nämä ovat yleisimpiä esimerkkejä siitä, miten yhtiöjärjestyksessä eri osakeryhmiä asetetaan toisiinsa nähden eri asemaan.

Kun arvioidaan eri osakeryhmien oikeutta yhteisten tilojen käyttämiseen, arvioinnissa tulisi huomioida Kiinteistöliiton tulkinnan mukaan yhtiöjärjestysmääräysten lisäksi asunto-osakeyhtiön tarkoitus. Asunto-osakeyhtiön perimmäisin ja tärkein tehtävä on kiinteistön ja rakennuksen ylläpitäminen osakkaiden ja heidän vuokralaistensa asumistarpeiden tyydyttämiseksi. Tästä näkökulmasta arvioiden tulisi nähdäksemme voida tulkita, että selvästi asumiseen liittyvät taloyhtiön yhteiset tilat, kuten saunatilat ja pyykkitupa, palvelevat pääsääntöisesti taloyhtiön asuinhuoneistojen osakkaita ja asukkaita. Osakkaiden samalle viivalle asettamisen sijasta Kiinteistöliitto onkin tulkinnut asiaa siten, että selkeästi asumistarpeita palvelevat yhteiset tilat, kuten saunatilat ja pyykkitupa, tulisi voida asettaa pääsääntöisesti yhtiön asuinhuoneistojen osakkaiden ja asukkaiden käyttöön. Näin ollen taloyhtiö voisi nähdäksemme kieltää esimerkiksi autopaikkaosakasta käyttämästä taloyhtiön yhteistä saunatilaa. On kuitenkin todettava, että mikäli yhtiöjärjestyksessä ei selvästi määrätä yhteisten tilojen käytöstä, on yhteisten tilojen kieltämistä koskeva tilanne oikeuskäytännön puuttumisen takia tulkinnanvarainen.