Asunto-osakeyhtiölain mukainen hyvitys

14.12.2015

Taloyhtiön korjaushankkeissa tunnutaan käyttävän termiä hyvitys monissa yhteyksissä. Hyvityksistä puhuttaessa on tärkeää kiinnittää huomiota siihen mitä tarkoittaa asunto-osakeyhtiölain mukainen hyvitys ja miten sen kanssa tulisi toimia.

Hyvitystä koskeva säännös löytyy asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 32 § 1 momentista ja se kuuluu seuraavasti:
"Yhtiökokous päättää 26 §:ssä tarkoitetulla enemmistöllä uudistusta varten osakkeenomistajalta perittävän yhtiövastikkeen alentamisesta, jos osakkeenomistajan huoneistossa aiemmin tehty työ vähentää yhtiölle aiheutuvia kustannuksia. Sama koskee kunnossapitoa varten perittävän yhtiövastikkeen alentamista, jos osakkeenomistajan aiemmin tekemä työ vähentää yhtiölle aiheutuvia kustannuksia. Alennusta laskettaessa otetaan huomioon yhtiölle tuleva säästö ja osakkeenomistajan yhtiövastikeperusteen mukainen maksuvelvollisuus. Alennuksen enimmäismäärä on pienempi näistä."

Hyvityksessä kyse on siis siitä, että yhtiölle syntyy korjaushankkeessa säästöä siitä, että osakkeenomistajan huoneistossa on tämän tai aiemman osakkaan toimesta tehty kunnossapito- tai muutostöitä eikä tätä samaa toimenpidettä tarvitsekaan nyt tehdä. Hyvitykselle eli osakkeenomistajan vastikealennukselle on selkeät ehdot, joiden kaikkien tulee täyttyä, jotta vastiketta voidaan alentaa.  Tällä tarkoitetaan sitä, että vaikka osakkeenomistaja olisi toteuttanut kustannuksellaan esim. kylpyhuoneen saneerauksen, ei hän ole oikeutettu hyvitykseen yhtiön märkätilojen korjaushankkeessa, mikäli kyseinen työ ei enää ole hyödynnettävissä. Tämä tilanne voi olla käsillä, jos osakkeenomistajan tekemästä saneerauksesta on kulunut pitkä aika tai jos tehdyn saneerauksen dokumentaatio on puutteellinen. Toisaalta mikäli lain mukaiset hyvityksen ehdot täyttyvät, on osakkaalla oikeus hyvitykseen ja toisaalta yhtiöllä velvollisuus se antaa.

Hyvitystä laskettaessa on otettava huomioon yhtiölle aiheutuvan säästön määrä. Säästöä ei peilata pelkästään käsillä olevaan urakkaan vaan huomioon otetaan myös se milloin osakkaan remontoima rakenne tulee käyttöikänsä päähän. Tästä syystä hyvityksen laskentakaavaksi on muotoutunut seuraavan laiseksi: hankkeessa aiheutuvat säästöt vähennettynä ikävähennyksillä sekä muilla yhtiölle aiheutuvilla kuluilla (esim. asian selvittely kulut). Ikävähennyksien laskemiseen ei laki tai sen esityöt ota yksiselitteistä kantaa. Lähtökohtana laskennassa voidaan pitää kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot KH korttia.