Asbestiriskin kirjaamisesta isännöitsijäntodistukseen

30.11.2021

Vaasan hovioikeus on antanut 1.10.2021 isännöitsijäntodistuksen tietosisältöä ja vahingonkorvausvastuuta koskevan ratkaisun nro 385 (dnro S21/20). Tapauksessa vuonna 1971 valmistuneesta rakennuksesta huoneisto-osakkeet ostanut A oli teettänyt keittiöremonttia, jossa oli purettu mm. 47 vuotta vanhat keittiökaapit ja välitilan laatoitus. A ei ollut toimittanut yhtiölle ennen remontin aloitusta muutostyöilmoitusta, eikä myöskään teettänyt asbestikartoitusta. Purkutöiden yhteydessä asbestia oli päässyt leviämään yhtiön käytäviin ja ilmanvaihtojärjestelmään. Tapauksen ytimessä oli ensinnäkin kysymys siitä, oliko isännöitsijäntodistuksessa virhe asbestiriskin osalta. Toiseksi kyse oli siitä, oliko asbestivahinko (taloyhtiön teettämän asbestikartoituksen ja siivouksen kustannukset) aiheutunut kokonaan tai osittain isännöitsijäntodistuksen puutteista.

Vaasan hovioikeus arvioi ratkaisussaan ensin isännöitsijäntodistuksen tietosisältöä. Hovioikeus linjasi, että isännöitsijäntodistuksessa oli virhe. Tapauksessa isännöitsijäntodistuksessa ei ollut mainintaa asbestiriskistä. Yhtiöllä oli kuitenkin tiedossa, että yhtiön toisen huoneistossa välitilakaakelista oli ko. huoneiston teettämän asbestikartoituksen perusteella löytynyt asbestia. Hovioikeuden mukaan asbestihavainnot on merkittävä isännöitsijäntodistukseen asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 27 §:n 2 momentin 2-kohdan ja asetuksen (osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta annettu valtioneuvoston asetus) 5 §:n 11-kohdan nojalla. Samoin tieto siitä, että yhtiön rakennusten rakenteissa voi olla asbestia ja ettei yhtiössä ole suoritettu kaikkia rakenteita kattavia asbestikartoituksia tuli merkitä isännöitsijäntodistukseen. Ratkaisussaan hovioikeus tarkensi, että riittävää on yksilöidä ne rakenteet, joissa asbestia on todettu ja joissa sitä voi esiintyä. Lisäksi hovioikeuden mukaan huoneistokohtaisessa isännöitsijäntodistuksessa ei ole tarpeen yksilöidä niitä muita huoneistoja, joiden rakenteissa asbestia on todettu olevan.

Vahingonkorvausvastuun osalta hovioikeus sen sijaan päätyi taloyhtiön kannalta huojentavaan lopputulokseen. Hovioikeus arvioi, ettei yhtiö ollut myötävaikuttanut vahinkoon virheellisen isännöitsijäntodistuksen perusteella. Ostaja A:lle oli kauppakirjassa ja muutoin isännöitsijän sekä urakoitsijan toimesta annettu tieto siitä, että A:n tulee ilmoittaa kunnossapito- ja muutostyöt taloyhtiölle sekä toimittaa yhtiölle myös remonttia koskeva työselitys ennen remontin tekemistä. Hovioikeuden mukaan myös A:n oli täytynyt saamiensa tietojen perusteella ymmärtää, että nämä tiedot olivat olleet tarpeen sen varmistamiseksi, että tarvittavat asbestikartoitukset suoritetaan ennen suunniteltuja purkutöitä. Hovioikeus katsoi, että A oli tietoisesti jättänyt asbestikartoituksen suorittamatta ja siten omalla huolimattomuudellaan aiheuttanut asbestivahingon. Asunto-osakeyhtiö ei näin ollen hovioikeuden mukaan ollut omalla huolimattomuudellaan myötävaikuttanut asbestivahinkoon.

Vaasan hovioikeus jatkaa isännöitsijäntodistuksen tietosisällön osalta tiukoilla linjoilla. Tuoreessa muistissa onkin muutaman vuoden takainen Vaasan hovioikeuden ratkaisu 6.6.2019 S18/730. Hovioikeus velvoitti taloyhtiön korvaamaan uudelle osakkaalle vahingonkorvauksena mm. muualla asumiseen ja muuttamiseen liittyneitä kustannuksia sekä oikeudenkäyntikuluja yhteensä yli 23 000 euroa. Vastuu syntyi isännöitsijäntodistuksen virheiden johdosta. Isännöitsijäntodistukseen oli mm. poimittu hallituksen kunnossapitotarveselvityksestä seuraavanlainen maininta vuosien 2014-2018 korjaustarpeista: ”Putkiremontti ei ole tällä hetkellä ajankohtainen”. Putkiremontti kuitenkin ajankohtaistui ja vastuu syntyi. Lue lisää ratkaisusta ja sen vaikutuksista.

Huomionarvoista on, että Vaasan hovioikeuden ratkaisu ei ole vielä lainvoimainen. Mielenkiintoista olisikin saada asiaan korkeimman oikeuden linjaus. Asbestin kartoittamisen tulee osakkaan muutostöissä olla yksiselitteisesti osakkaan vastuulla. Osakkaan tulee muutostöissään noudattaa säädettyä muutostyöprosessia, jonka osana asbestikartoituksen teettäminen on sitä vaativissa töissä arkipäivää. Yhtiölle voidaan asettaa korkeintaan velvollisuus ilmoittaa tiedossaan olevien asbestikartoitusten asbestihavainnoista, jotka liittyvät kaavailtuun remonttialueeseen. Tältä osin tiedon välittäminen on sekä perusteltua, että kaikkien edun mukaista. On tärkeää, ettei tapauksen mukaisia tilanteita, joissa asbesti pääsee leviämään yhtiön muihin tiloihin ja ilmanvaihtoon pääsisi syntymään.

Sen sijaan velvollisuus raportoida asbestiriskeistä hovioikeuden ratkaisun edellyttämin tavoin myös ”rakenteiden osalta, joissa sitä voi esiintyä” uhkaa viedä tietosisältöä koskevat velvoitteet harmaalle alueelle, josta pahimmassa tapauksessa aiheutuu lisää isännöitsijäntodistuksen tietosisältöön liittyviä vahinkoriskejä tai niiden välttämiseksi painetta teettää yhtiön lukuun tarpeettomia asbestikartoituksia.