Asunto-osakeyhtiö ja arvonlisäverotuksesta

3.1.2025

Joskus taloyhtiöissä nousee esiin tilanteita, joissa joudutaan pohtimaan yhtiön arvonlisäverovelvollisuuteen liittyviä kysymyksiä. Aihealue on itsessään todella laaja kokonaisuus, joten blogikirjoituksessa on mahdollista käsitellä perusteita suppeasti.

Arvonlisäveron toimintaperiaate

Arvolisäverosta on hyvä yleisesti ymmärtää, että kysymyksessä on yleinen kulutusvero, joka kohdistuu laajasti tavaroiden ja palveluiden kulutukseen. Ainoastaan arvonlisäverolaissa määriteltyjen tavaroiden ja palveluiden myynti on säädetty verosta vapaaksi, ja verovelvollisia ovat yleensä tavaroita ja palveluita myyvät elinkeinonharjoittajat. Käännetyn verovelvollisuuden tilanteessa puolestaan ostajat.

Arvonlisäveroa ei ole tarkoitettu jäävän toimintaa harjoittavan elinkeinoharjoittajan rasitukseksi, vaan se siirretään osana tuotteen tai palvelun myyntihintaa lopullisen kuluttajan maksettavaksi. Toimitusketjuissa veron kertaantuminen on estetty siten, että arvonlisäverovelvollinen saa vähentää liiketoimintaansa varten hankkimiensa hyödykkeiden ostohintaan sisältyvän arvonlisäveron. Valtiolle tilitettävä vero lasketaan niin, että myynneistä suoritettavasta verosta vähennetään kaikkiin vähennyskelpoisiin ostoihin sisältyvä vero.

Taloyhtiö ja arvonlisävero

Arvonlisäverolain pääsäännön mukaan veroa ei suoriteta kiinteistön myynnistä, maanvuokraoikeuden, huoneenvuokraoikeuden, rasiteoikeuden tai muuhun niihin verrattavan kiinteistöön kohdistuvan oikeuden luovuttamisesta.  Lisäksi kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisen yhteydessä tapahtuva sähkön, kaasun, lämmön, veden tai muun vastaavan hyödykkeen luovuttaminen on myös vapautettu verosta.

Kuitenkin tilanteissa, joissa on hakeuduttu vapaaehtoisesti arvonlisäverovelvolliseksi, suoritetaan edellä mainituista kiinteistön käyttöoikeuden luovutuksista veroa arvonlisäverolain mukaisesti. Käytännössä asunto-osakeyhtiöstä voi tulla arvonlisäverolain mukaan verovelvollinen yhtiön päättäessä vapaaehtoisesti hakeutua verovelvolliseksi.

Joskus asunto-osakeyhtiön kannattaa hakeutua verovelvolliseksi silloin, kun kiinteistön hankintoihin sisältyvä arvonlisävero jää ikään kuin piiloon osakkaiden ja vuokralaisten maksettavaksi, eli kiinteistön ostot ovat veronalaisia, mutta osakkaiden ja vuokralaisten suorittama vastike ja vuokra ei taas vastaavasti ole vähennyskelpoisia.  Jos yhtiö on hakeutunut vapaaehtoisesti arvonlisäverovelvolliseksi, sisältää vuokra tai vastike tästä tilasta arvonlisäveron, jonka osakas tai vuokralainen saa omassa verotuksessaan vähentää.

Pienin hakeutumisyksikkö, josta on mahdollista hakeutua arvonlisäverovelvolliseksi, on oikeuskäytännön mukaisesti siten että toiminnan kohteena tulee olla erotettavissa oleva tila esimerkiksi huone, mutta tällöin on huomioitava se, että verovelvollisen on kyettävä selvittämään myynnistä aiheutuvan arvonlisäveron peruste ja hakeutumisesta johtuvat vähennysoikeudet. Vapaaehtoisesti arvonlisäverovelvolliseksi hakeutunut suorittaa arvonlisäveroa niistä tuloista, joita se saa verollisista tuloista kuten hoitovastikkeet, arvonlisäverovastikkeet, vuokratulot sekä käyttökorvaukset.

Arvonlisäveron kirjanpito taloyhtiössä

Asunto-osakeyhtiön hakeutuessa verovelvolliseksi tulee kirjanpidon liitteenä olla ajantasainen selvitys siitä, mistä tiloista rakennuksessa on hakeuduttu verovelvolliseksi ja millä verollisuusasteella. Selvityksestä voi ilmetä myös 10 vuoden tarkistusmenettelyn alaiset arvonlisäverot, ja tietoja tarvitaan muun muassa isännöitsijän todistukseen. Yhtiöjärjestysmääräysten noudattaminen korostuu esimerkiksi tarkistusvelvollisuuden osalta. Yhtiöjärjestyksen määräyksille verovähennyshyöty voidaan kohdistaa osakkaalle tai yhtiölle.

On hyvä huomata, että kerran vapaaehtoisesti hakeutuneen yhtiön arvonlisäverovelvollisuus päättyy vasta kaikkien hakeutumisen edellytysten lakatessa.

Kiinteistöliiton talous- ja veroneuvonta avustaa arvonlisäverokysymyksissä jäsentaloyhtiötä.