Vaikuttaako rakennuksen tasearvo lainansaantiin?

25.2.2020

Taloyhtiöiden lainansaanti on viime aikoina noussut keskusteluihin monessa mediassa. Kiinteistöliiton talous- ja veroneuvonnassakin usein keskustellaan rahoitukseen liittyvistä tekijöistä. Rahoituksen saatavuus riippuu toki useasta eri tekijästä, mutta onko taloyhtiön taseessa olevalla rakennuksen tasearvolla merkitystä? Toisin sanoen, voiko taloyhtiö kirjanpidollisilla valinnoilla vaikeuttaa tai jopa estää tarpeellisen korjauslainan saannin?

Rakennuksen tasearvo muodostuu yhtiön perustamisen ja rakennuksen rakentamisen yhteydessä rakentamiskustannuksista. Myöhempinä vuosina rakennuksen tasearvo voi kasvaa, mikäli yhtiö tekee korjauksia rakennukseensa ja joko on pakotettu aktivoimaan korjauskulut taseeseen tai päättää aktivoida nuo kulut taseeseen osaksi rakennuksen tasearvoa. Taloyhtiön on pakko aktivoida korjauskulut, jotka syntyvät uuden rakentamisesta tai selkeästä laatutason nostosta. Muiden korjausten osalta yhtiö voi periaatteessa itse päättää, haluaako se kirjata kulut taseeseen ja nostaa rakennuksen tasearvoa vai kirjata kulut tuloslaskelmaan vuosikuluksi vähentämään tilikauden tulosta. 

Toisaalta rakennuksen tasearvo voi myös laskea, mikäli yhtiö tekee poistoja. Taloyhtiö voi tehdä vuosittain enintään neljän prosentin poiston rakennuksen tasearvosta, jolloin tuo summa vähentää tilikauden tulosta. Tässäkin yhtiö voi tehdä kirjanpidollisen (ja verotuksellisen) valinnan. Taloyhtiön ei nimittäin ole pakko tehdä poistoja vuosittain, joten se voi tuloksen tasaamiseksi joko tehdä poiston tai jättää sen tarpeettomana tekemättä. Käytännössä taloyhtiö siis pystyy kirjanpidollisilla ratkaisuilla vaikuttamaan rakennuksen tasearvoon. Olisiko siis lainansaannin kannalta tärkeää, että yhtiön rakennuksen tasearvo on korkea? 

Tasearvo ei ole yhtä kuin markkina-arvo 

Pankki eli rahoittaja ottaa luonnollisesti huomioon kaiken mahdollisen saatavilla olevan tiedon rahoituspäätöstä tehdessään. Rahoittaja arvioi taloyhtiön tilinpäätöstiedot ja punnitsee yhtiön rahoituskelpoisuutta. Tilinpäätöstiedot ovat kuitenkin vain osa arviointia. Oleellista on vakuusarvo eli yhtiön kiinteistön markkina-arvo, ei rakennuksen tasearvo. Taseessa olevalla rakennuksen tasearvolla ei ole käytännössä mitään tekemistä markkina-arvon kanssa. Alhainen tasearvo voi toki kertoa tekemättömistä korjauksista, mutta tilanne voi olla aivan päinvastainenkin. Tällöin myöskään yhtiön tekemät päätökset aktivoida korjauskuluja tai tehdä poistoja eivät ole lainansaannin kompastuskiviä. Rakennuksen tasearvo ei siis ratkaise taloyhtiön lainansaantia. 

Tilinpäätösten sisältöön ja suunnitteluun on kuitenkin syytä panostaa kunnolla, sillä laadukas tilinpäätös on erinomainen informaatiopaketti taloyhtiöstä ja sen hoidosta. Rahoituksen saatavuuteen liittyen joka ikisessä taloyhtiössä tulisi pohtia, miten yhtiö pidetään houkuttelevana rahoittajan silmissä lähitulevaisuudessa ja pidemmällä aikavälillä. Tämä taas vaatii aina suunnitelmallista kiinteistönpitoa ja usein myös ennakkovarautumista tulevia korjauksia varten. Jos rahoitustarve on nyt tai puolen vuoden päästä, ovat taloyhtiön kädet usein sidotut ja vain vähän on enää rahoituksen suhteen tehtävissä. Siksi rahoituksen saatavuutta ja yhtiön lainakelpoisuutta olisi syytä miettiä jo nyt, vaikka tarve ei vielä nyt olisikaan ajankohtainen.