Väestökehitys ja rahoitus haastavat asuinrakennusten korjauksia lähivuosikymmeninä

29.4.2022

Kiinteistöliiton kasaaman konsortion PTT:ltä ja Tampereen yliopistolta tilaama tutkimus ”Asuinrakennusten korjaustarve 2020 – 2050" on julkaistu. Tutkimus oli jatkoa Pellervon taloustutkimuksen, VTTn ja KTI:n vuonna 2015 julkaistuun tutkimukseen. Metodologia on laitettu uusiksi, ja tilastollinen sovitus nykytilanteen mukaiseksi.

Tutkimuksen tulosten perusteella Suomen asuinrakennusten tekninen korjaustarve on tulevina vuosikymmeninä keskimäärin 7,8 miljardia euroa vuodessa (2021 alun rahassa). Tästä koko Suomen tasolla 95 prosenttia on taloudellisesti perusteltua. Aluekohtaisesti erot teknisen ja taloudellisen korjaustarpeen välillä poikkeavat merkittävästi toisistaan. Kaikkein eniten väestöä ennusteiden mukaan menettävillä alueilla 85 prosenttia korjaustarpeesta on näillä näkymin taloudellisesti järkevää korjata.

Väestöennusteet ovat epävarmoja – taloudelliseen kehitykseen voidaan vaikuttaa

Kuten tutkimuksesta huomataan, pidemmän ajan väestöennusteiden osuvuus edes valtakunnan tasolla on epävarmaa. Alue- ja kuntatasolla epävarmuus on vielä huomattavasti suurempaa. Kehitys voi väestön ja talouden kannalta olla perusennustetta parempaa tai heikompaa, ja näillä kaikilla on myös asuntopoliittisia ja rakentamisen olosuhteisiin liittyviä seurauksia.

On siten muistettava, että tämänkään tutkimuksen ennuste-skenaariot eivät automaattisesti toteudu sellaisinaan, vaan alueiden ja kansallisen politiikan toimenpiteillä voidaan vaikuttaa tulevaisuuden kehitykseen. Myös elinkeinopolitiikalla ja yritysten investoinneilla on merkitystä, kuten tietenkin myös kotitalouksien ja taloyhtiöiden investoinneilla.

Korjaukset vaativat rahoituksen

Se, että leijonanosa teknisestä korjaustarpeesta näyttää asiantuntija-arvion perusteella taloudellisesti järkeviltä, ei tarkoita sitä, että korjaukset myös toteutuisivat. Korjaukset vaativat rahoituksen. Se tulee käytännössä joko omistajilta, rahoituslaitoksilta ja julkisen vallan kautta.

Suomessa on jopa miltei 30 000 pientä taloyhtiötä, 1 – 5 huoneiston kokoluokassa, jotka pääsääntöisesti saavat rahoituksensa vain suoraan osakkaiden omien lainojen kautta. Näitä on paljon myös isoissa kaupungeissa. Toinen erikoishaaste on alueet, joissa taloyhtiöiden arvot ovat korjausten kustannuksiin nähden matalia. Näitäkin varten olisi periaatteessa olemassa valtion Aran kautta tarjoama lainojen täytetakaus, mutta järjestelmä ei ole toiminut.

Tämä on yksi, mutta vain yksi asia, joka pitäisi laittaa kuntoon, jotta välttämättömiäkin korjauksia saadaan toteutettua lähivuosina. Taloyhtiöiden omistajien ennakkovarautumista ja siihen liittyviä verotuksellisia instrumentteja pitää myös parantaa. Lisätarvetta tulee siitä, että korjaamisen kustannukset ovat nousseet koronan ja Ukrainan sodan seurauksien takia.

Myös energiatehokkuuden säädökset varjostavat korjauksia

Kiinteistöliitto on tuonut esille sitä, että erityisesti matalimpien arvojen kiinteistöissä korjaushankkeiden toteuttaminen entisestään vaikeutuu, mikäli olemassa olevien rakennusten energiatehokkuuden vähimmäistasoja merkittävästi nostetaan menossa olevan Rakennusten energiatehokkuusdirektiivin (EPBD) uudistamisen yhteydessä. Nyt jos koskaan järkeä kaivattaisiin suunnittelu- ja päätöspöydissä, jos vain mahdollista. Tämä on vain yksi EPBD:tä koskeva huoli, joka kokee 2020-luvun loppuvuosia ja 2030-lukua.

Huonoimmillaan kaikkein haastavimmassa asemassa olevien asuinrakennusten korjausvelvoitteet vain kasvavat, vaikka nykyistenkin olosuhteiden vallitessa korjausten toteutuminen on epävarmaa. Näin ollen osa kiinteistöomaisuudesta on rahoituksellisesti entistäkin enemmän umpikujassa, eivätkä näiden kiinteistöjen korjaukset toteudu pahimmillaan miltään osin. Olosuhteet EU:n jäsenmaasta toiseen poikkeavat suuresti. Samoin olosuhteet Suomen sisällä. Siksi säädöksetkin pitäisi virittää niin, että ne tuovat enemmän hyötyä kuin haittaa. Myös ilmastomielessä.

Lopuksi. Vuoden 2020 lopussa Suomessa oli yli 1,3 miljoonaa asuinrakennusta, joiden yhteinen arvo on jopa noin 480 miljardia euroa. Asuinrakennusten kerrosalasta omakoti- ja paritalot muodostavat yli puolet, kerrostalot reilun kolmasosan, ja rivitalot noin 10 prosenttia.

Asuinrakennusten korjaustarve 2020 – 2050 - Asuinrakennusten korjaustarve kasvaa tulevina vuosina