Taloyhtiöt paljon vartijoina

4.4.2024

Tässä blogissa tarkastelen suomalaisten taloyhtiöiden lähtötilannetta vuonna 2024 ja lähivuosien näkymiä.

Talous

Taloyhtiöt ja kotitaloudet ovat olleet tiukassa puristuksessa 2020–2024. Ensin iski korona, josta käynnistyi kustannusten merkittävä kasvu, jota Venäjän käynnistämä sota vain kiihdytti. Hintojen nousu käynnisti korkorallin ja kiinteistöjen arvon laskukäänteen. Vuoteen 2024 tultaessa asuntojen uudisrakentaminen on jyrkässä alamäessä, vaikka edelleen uusia asuntoja valmistuu kuluvana vuonna erittäin paljon.

Myös korjausrakentaminen on saanut siipeensä loppuvuodesta 2022 lähtien. Korjaaminen on rakennuskannan ikäjakautuman takia nytkin vilkasta, mutta kasvuimua vuodelle 2024 ei liikaa ole. Vaikka lainakorkojen nykytaso on historiallisessa kontekstissa korkeintaan maltillinen, yhdistettynä Suomen talouden vaatimattomaan kehitykseen viime vuosina korot jarruttavat talouden pyöriä taloyhtiöissä ja kotitalouksissa.

Suomen bkt:n kasvu pysähtyi vuoden 2023 loppupuolella, ja vuosi 2024 jäänee hieman miinukselle. Kotitalouksien palkkakehitys on ollut positiivista 2023 ja 2024, mutta työttömyys on kääntynyt kasvuun.  Kotitalouksissa eletään niukkoja aikoja, ja erityisesti tämä koskee velkaantuneita kotitalouksia.

Vuoden 2020 tammikuusta lähtien sekä kuluttajahinnat, rakennuskustannukset että kiinteistön ylläpitokustannukset ovat nousseet 17–18 prosenttia. Selvästi edelleen enemmän kuin keskimääräiset käytettävissä olevat tulot, jotka viime vuoden lopulla olivat kasvaneet 13 prosenttia korona-pandemian alusta alkaen. Alkuvuonna 2024 inflaatiolaukka on selvästi hidastunut. Yhteinen etu olisi, että hintojen ja kustannusten nousu myös pysyisi hillittynä. Sähkön markkinahinnan pysyminen maltillisena on tukenut tätä kehitystä.

Monissa kaupungeissa kiinteistökustannusten nousu on ollut huomattavasti keskimääräistä suurempaa. Puhutaan neljässä vuodessa noin neljänneksen hoitokulujen noususta esimerkiksi Helsingin, Keski-Uudenmaan kaupunkien sekä Kouvolan kohdalla kaukolämpötaloissa. Kiinteistöliiton Hoitovastikekyselyn tulokset vuodelta 2024 valmistuvat juhannuksen korvilla, ja tuolloin olemme viisaampia kuluvan vuoden kehityksestä. Jo viime syksynä tiedettiin ulkoiset kustannuspaineet kuntakohtaisesti, mutta talven aikana toteutunut meno- ja maksukehitys vaikuttaa myös olennaisesti kuluvan vuoden vastikepäätöksiin. 

Kuten edellisessä blogissani totesin, taloyhtiöiden keskimääräinen velkaantuneisuus on maltillista, ja viime vuoden lopulla velkojen kokonaismäärä supistui tuoreiden tilastojen perusteella. Taloyhtiölainojenkin vuosikasvu on hidastunut kuuteen prosenttiin. Kiinteistöliiton elokuun 2023 Talous- ja rahoituskyselyn mukaan miltei kolmasosa taloyhtiöistä oli velattomia. Velkoja edelleenkin myös lyhennetään, niin taloyhtiöiden kuin kotitalouksien velkoja.

Lainsäädäntö ja ulkopuoliset odotukset

Ilmasto- ja energia-asioita koskeva sääntely ulottuu yhä tiukemmin myös taloyhtiöihin. Säädöksiä on koko ajan työstettävinä niin EU-tasolla kuin kansallisesti. Parhaillaan eletään jälleen kerran rakennusten energiatehokkuusdirektiivin (EPBD) uudistamisen viimeisiä vaiheita. Energiatehokkuutta tullaan tavoittelemaan uusilla säädöksillä tulevina vuosina. Kansalliset säädökset tulevat valmisteluun tänä vuonna.

Energiatehokkuuden lisäksi rakentamista koskevaa lainsäädäntöä uusitaan muutenkin. Lisäksi esimerkiksi jäte- ja kiertotalousasioita tullaan sääntelemään tulevina vuosina uusilla tavoilla, kuten myös jakamistalouden ilmentymiä (esim. asuntojen lyhytaikaista vuokrausta).

Näitä asioita sivuavasti myös vastuullisuuden raportointipaineet ovat rantautumassa taloyhtiöihin. Tämä tulee vähitellen läpi erityisesti rahoitusalan ja sitä palvelevien konsulttiyhtiöiden kautta. Ensimmäisiä raportointeja on alkanut tulla käyttöön, ja esille nousee kysymyksenä muiden muassa se, mikä on raporteissa käytettävä tietosisältö suhteessa reaalimaailmaan. Raportteja ja tunnuslukuja kyllä voidaan laskea, mutta mitä johtopäätöksiä niistä voidaan tässä vaiheessa vetää, on hyvä kysymys. Lähivuosina tämä raportointi kehittynee nopeasti.

Kiinteistöverouudistuksen aiheuttaman epävarmuuden uhka väijyy edelleen, vaikka monissa kaupungeissa taloyhtiöiden kiinteistöverotus kiristyi jo vuodelle 2024 tultaessa jopa 30 prosentin verran.

Kiinteistöturvallisuus on myös noussut tärkeäksi kysymykseksi viimeisen kahden vuoden aikana. Kaksi tärkeää ajuria tässä ovat olleet Venäjän hyökkäyssodan käynnistäminen ja pelastuslain uudistuksen myötä palovaroitinten vastuunjakoa koskevat muutokset. Taloyhtiöiden turvallisuuskeskustelu aktivoitui nopeasti pari vuotta sitten, mutta tehtävää edelleen riittää. Sisäministeriö käynnisti juuri hankkeen, jonka tuloksilla pyritään tukemaan omaehtoista poikkeusolojen varautumistyötä kiinteistöillä.

Yksi osa turvallisuusasioita on myös se, että iso osa Suomen vanhusväestöstä asuu asunto-osakeyhtiöissä tulevinakin vuosina.

Lopuksi

Monia palloja on siis ilmassa taloyhtiöitä ja asumista koskien. Taloyhtiöt ovat paljon vartijoina, mutta myös ulkopuolisten odotukset taloyhtiöitä (ja kiinteistönomistajia) kohtaan ovat kasvavia. Kaikkien osapuolten olisi tunnettava ainakin jollain tarkkuudella taloyhtiöiden perusasiat ja olosuhteet, jotta hyvät ja kestävät päätökset olisivat realistisia. Haasteiden ohella on myös paljon mahdollisuuksia!

Seuraavassa blogissani käsittelen niitä asioita, joita taloyhtiöissä voidaan tehdä asioiden valmistelussa, jotta hyvät päätökset olisivat mahdollisia.