Tarkan hoitotalouden lisäksi rahoitus tärkeässä osassa taloyhtiön talousjohtamista

3.6.2025

Tässä kirjoituksessa puidaan joiltain osin taloyhtiön talousjohtamista, menemättä kuitenkaan kovin syvälle yksityiskohtiin. Talous- ja veroasiat sekä talouskontrollipuoli jätetään toisiin tarkasteluihin.

Taloyhtiön talousjohtaminen on muutakin kuin hoitovastikkeen koosta päättämistä

Hoitotalouden lisäksi taloyhtiön rahoituksen on oltava hyvin näpeissä. Hankerahaa tarvitaan osakkailta ja rahoituslaitoksilta vähänkään isommissa korjaushankkeissa. 

Korjaukset puolestaan määräytyvät pitkälti rakennusosien iän ja kunnon (ja käytön aikaisen kunnossapidon) pohjalta. Lähtökohtaisesti olisi hyvä, että taloyhtiön johto ja osakkaat tiedostavat taloyhtiön korjaustarpeet 10-15 vuodeksi eteenpäin. Kunnossapitotarveselvityksen kattama viisi vuotta lienee keskimäärin varsin tarkka arvio ihan lähivuosien kunnossapito- ja korjaustarpeista.  

Taloudelliset reunaehdot vaihtelevat suuresti alueesta ja yhtiöstä toiseen

Taloudelliset olosuhteet vaihtelevat huomattavasti alueelta toiselle mentäessä. Erittäin iso osa asuinrakennuskannasta on arvoltaan varsin vaatimattomia suhteessa raskaiden peruskorjausten kustannuksiin. Vuodesta 2015 osakehuoneistojen inflaatiosta korjatut keskihinnat ovat laskeneet Suomessa 20 prosenttia tämän vuoden ensimmäiselle neljännekselle saakka. Parhaimmillaankin, Helsinki-1 -alueella, reaalihinta on laskenut runsaat kaksi prosenttia. Etelä-Savon alueella reaalipudotusta on peräti 50 prosenttia. Osakehuoneistojen keskimääräiset reaaliarvot ovat tämän vuoden ensimmäisellä neljänneksellä noin vuosien 1988 ja 2000 tasolla. Variaatio on isoa: Helsinki-1 -alueella ollaan noin 65 % korkeammassa arvossa, ja Kainuussa ollaan keskimäärin kolmanneksen vuosia 1988 ja 2000 matalammissa arvoissa.

Vaikka korjauskustannukset ovat syrjemmillä sijainneilla jonkin verran matalampia kuin suurten kaupunkien ydinalueilla, ero ei läheskään riitä kompensoimaan vakuusarvojen mataluutta ja syrjäisempien sijaintien heikompaa korjausrakentamispalveluiden tarjontaa suurempiin kaupunkeihin verrattuna.

Omistajalla on vastuu kiinteistöomaisuuden ylläpidosta ja korjaamisesta. Osa korjausrakentamisen kustannushaasteesta ratkaistaan tekemällä kevyempiä korjausratkaisuja erityisesti alueilla, joissa kiinteistöjen arvot ovat matalimpia. Tuolloinkin kuitenkin päästään riittävään tasoon hyvän asumisen kannalta, mikäli asiat tehdään hyvin. Kiinteistöliiton Korjausrakentamisbarometrin tuloksista on vuosikausia nähty, että esimerkiksi viemärikorjauksissa toteutetaan suurten kaupunkien ulkopuolella suhteellisesti enemmän putkiston sisäpuolisia korjauksia, joilla pidennetään onnistuessaan viemäreiden käyttöikää esimerkiksi 15 - 20 vuodella. Sisäpuolisten korjausvaihtoehtojen tapauksessa toteutetaan huomattavasti vähemmän muita oheiskorjauksia pintaratkaisuihin, tai esimerkiksi sähköjärjestelmiin tai ilmanvaihtoon.

Tärkeää on kuitenkin havahtua myös siihen, ettei yksin tilastoista saatava alueen korkea keskihinta yksin riitä, mikäli asiat muuten ovat kiinteistöllä huonosti. Viime aikoina on havahduttu myös pääkaupunkiseudulla paikoitellen siihen, ettei lainarahoituksen saatavuus ole itsestäänselvyys taloyhtiölle, ainakaan kaikkiin hankkeisiin yhdellä kertaa. Pienet taloyhtiöt ovat vielä oma lukunsa, sillä noin viiteen huoneistoon saakka pankit rahoittavat taloyhtiön vastuilla olevia korjauksia pääsääntöisesti osakaslainojen kautta.

Vähemmällä saatava enemmän, kun raha on niukkaa

Kaikki ylläpito- ja korjaustoiminta on suunniteltava ja toteutettava mahdollisimman huolellisesti, jotta euroille ja kaikelle ajalle saadaan hyvä tuotto, ja rakennukset tarjoavat laadukasta asumispalvelua mahdollisimman pitkään. 

Kevyemmillä korjauksilla saadaan joustoa lyhyen ajan kustannus- ja rahoitushaasteisiin. Kevyempien korjausten vaikutus omaisuuden arvoon tulisi – teoreettisesti tarkastellen – olla miedompi kuin laajempien ja rahaa enemmän nielleiden hankkeiden. Empiiriseltä kannalta kuitenkin on varovaisia viitteitä siitä, ettei asuntomarkkinoilla tällainen läpinäkyvyys ole vielä täydellistä. Kiinteistönomistajien raportoinnissa on varmasti monesti parannettavaa. Samoin kuin ostajien osto-osaamisessa. Kaikki eivät pidä kiinteistöasioita kaikkein kiinnostavimpana asiana maailmassa, mikä sekin on ymmärrettävää. Digitaalisista palveluista toivottavasti tulee apuja koko ajan enemmän.

Etukäteinen valmistautuminen entistäkin tärkeämpää (omaisuuden arvon hoidon kannalta)

Suurten kaupunkien ulkopuolella taloyhtiöiden tulevaisuuden ennakointi ja varautuminen on keskeisen tärkeää onnistuneen korjausrakentamistoiminnan kannalta. Mikäli vaikka kerrostalokohteen relevantti markkinahinta on nykyisellään 1000 e/m2 (puhumattakaan alle sen), ja rahoituslaitos on lähtökohtaisesti valmis tarjoamaan noin puolet vakuusarvosta lainaa (vanhat lainat mukaan luettuna). Tällöin maksimi-lainamäärä pyörii noin 500 e/m2 mittaluokassa.

Tämä antaa selkeän arvion siitä, mikä on yhdellä kertaa taloyhtiön lainarahoitteisen hankkeen maksimikoko. Mikäli sitä suurempia hankkeita ajetaan tai joudutaan ajamaan läpi yhdellä kertaa, ennakkoon kerätyt varat tai osakkaiden omat varat muodostavat tärkeän osan kokonaisrahoituksesta. Kaikissa tapauksissa taloyhtiön suunnitelmallinen toiminta ja johtaminen ja näistä saatavat dokumentaatiot ovat erittäin tärkeässä osassa korjaushankkeen onnistumista.

Kiinteistönomistajien on (myös) suurten kasvukeskusten ulkopuolella toteutettava entistä enemmän ennakoivaa kiinteistönpitoa. Korjaushankkeiden tulevaa toteutusta ja rahoitusta on syytä hahmotella pitkälle, vähintään 10 vuotta eteenpäin. Osana teknistä suunnittelua tulee pohtia myös rahoitus. Mikäli vakuusarvot ovat jarruna, ennakkovarautuminen esimerkiksi rahastoinnin tai asuintalovarauksen muodossa on relevantti vaihtoehto.

Järjestöjen ja viranomaisten tarjoamat palvelut kannattaa hyödyntää

Alan järjestöjen palveluissa on paljon hyödyllistä neuvontaa, koulutusta ja työkaluja saatavilla. Myös viranomaispuoli tekee järjestöjen kanssa paljon informaatio-ohjausta helpottavaa yhteistyötä.

On tärkeää, että myös kuntatasolla kiinteistönomistajien, kotitalouksien ja kuntien välillä on hedelmällistä vuorovaikutusta, mikä tukee asuntokannan ylläpitoa ja laadukasta tarjontaa kaikissa olosuhteissa. Se on myös elinkeinopoliittinen kysymys, mitä suurimmassa määrin.