Taloyhtiön riskien hallinta
4.8.2025
Riskit ja niiden arviointi sekä niihin varautuminen on varsin välttämätön osa minkä tahansa organisaation johtamista ja toiminnan jatkuvuuden varmistamista. Siitä huolimatta kovin paljon juuri taloyhtiön riskienhallinta-teemaa käsittelevää aineistoa ei ole julkaistu.
Kuitenkin asia noteerataan asiallisesti vuonna 2021 päivitetyssä Taloyhtiön hyvä hallintotapasuositus -julkaisussa. Riskienhallinta on osa tämän julkaisun ns. Top-10 -suositusten tavoitteenasettelua. Lisäksi suosituksessa on muutamia tärkeitä kohtia, jotka ovat olennainen osa taloyhtiön hallinnointia ja johtamista. Näitä ovat esim. isännöintisopimukset, hallinnon kontrollit ja toiminnan läpinäkyvyys.
Riskit ja niiden hallinta eivät ole rakettitiedettä, mikä helpottaa taloyhtiöiden vastuuhenkilöiden ja osakkaiden sekä asukkaiden mahdollisuuksia hahmottaa asioita ja vetää oikeita johtopäätöksiä yhtiön menestyksen kannalta olennaisista asioista.
Alla on laatimani listaus mahdollisista riskikategorioista. Ne ovat varmasti joiltain osin sisäkkäisiä. Jokaisesta kohdasta aukeaa käytännön tarkastelussa oma kokonaisuutensa, jota kutakin voi lähteä työstämään. Listaus on numeromuodossa, mutta numerot eivät symboloi välttämättä tärkeys- eikä mitään muutakaan loogista järjestystä. Jaon voi tehdä jollain muullakin tavalla, pääasia lienee, että asiat pureskellaan kattavasti.
Riskikategorioita
- Strategiset tavoitteet / periaatteet
- Kiinteistö- ja asumisturvallisuus, väestönsuojelu, pelastussuunnitelma
- Tietoverkot ja digitaaliset järjestelmät
- Vakuuttaminen
- Osakkaat ja osakasrakenne
- Sopimukset ja yhteistyökumppanuudet
- Hallinto ja johtaminen, ml. hallinnon vastuut ja kontrollit
- Viranomaisvelvoitteet
- Hoitotalous
- Rahoitus
- Ylläpito
- Korjaaminen, investoinnit
Lista vaikuttaa pitkältä, mutta isokin kokonaisuus tulee taklatuksi paremmin, kun haaste viipaloidaan sopivan kokoisiksi kokonaisuuksiksi, ja tehtävät jaetaan harkinnan perusteella.
Riskinottoa on myös passiivisuus väärässä paikassa
Asunto-osakeyhtiötä ei ole tarkoitettu yritysmäiseksi voitontavoitteluineen eikä taloudellisine bisnes-riskinottoineen. Nykymaailmassa myös tällaisiin houkutuksiin tuntuu tarjontaa löytävän. Vastuuhenkilöiden on kuitenkin herättävä asiaan, mikäli taloyhtiössä tulee keskusteluihin merkittävän liiketoiminnallisen tai rahoituksellisen riskin ottaminen.
Toisaalta on hyvä pohtia strategisemmassa johtamisessa myös sitä, mitä väärässä paikassa tekemättä jättäminen (jopa kriittisten asioiden laiminlyönti) voi tarkoittaa taloyhtiön omaisuuden hoidon/arvon tai ihan asumiskelpoisuuden suhteen. Taloyhtiön riskienhallinta ei tarkoita tumput suorina olemista.
Kun taloyhtiön hallituksen ja isännöinnin johtamana on arvioitu taloyhtiön riskejä, sovitaan riskeihin varautumisen keinoista ja vastuista. On hyvä raportoida asioista yhtiökokousta ja muita relevantteja osapuolia, olennaisilta osin ja yhdessä sovitun mukaisesti.
Loppukommentti
Menestykseen pitkällä ajalla tähtäävän organisaation (oli kyseessä sitten voittoa tavoittelematon tai voittoa tavoitteleva) johtamisessa painitaan aina ”visionääristen ihmisten” ja ”riski-managereiden” keskinäisen vuorovaikutuksen järjestämisen kanssa. Pitää löytää sopiva ”voimatasapaino” kehittämisen ja toiminnan varmistamisen välille. Taloyhtiön johtaminen vaatii monenlaisen osaamisen ja luonteenpiirteen yhtäaikaista yhdistämistä. Se ei ole helppo tehtävä.
Olen kallistunut sille kannalle, että kaikkein tärkeintä on tekijöiden asenne. Asenne, joka lähtee siitä, että mehän muuten pärjäämme, satoi tai paistoi. Tämä koskee sekä osakkeenomistajia että hallituksen jäseniä, ja myös koko isännöintialaa. Onnistumista toki vaikeuttaa se, että lähtökohdat esimerkiksi aluekohtaisesti ja yhtiöstä toiseen vaihtelevat suuresti. Samat lääkkeet eivät pure kaikille, mikä pitäisi ymmärtää myös kaikessa lainsäädännössä.
Teemaan liittyviä julkaisuja:
Taloyhtion hyva hallintotapa suositus2021.pdf
Tehokas riskienhallinta on oleellinen osa taloyhtiön korjaushanketta; Blogi, Jari Virta, UKL
RIL-275-2024 Asuinkiinteiston korjaushankkeen riskienhallinta
Taloyhtiön hallituksen vastuu ja riskit, Howden
Asunto-osakeyhtiön riskienhallinta, Paakkinen Jukka, Opinnäytetyö 2012
Riskienhallinta taloyhtiössä, SKH isännöinti
Riskien hallinta on hyvää kiinteistönhoitoa, Mervi Ala-Prinkkilä, Suomen Kiinteistölehti
Jukka Kero
Kirjoittaja on Kiinteistöliiton pääekonomisti.
