Taloyhtiön johtaminen 2020-luvulla: Lähtökohtia

15.4.2025

2020-luvun alkuun on osunut isoja yllätyksiä ja epävakaata kehitystä. Suomen talous on polkenut paikoillaan suurimman osan finanssikriisin jälkeistä aikaa. Positiivista asuntopolitiikassa on ollut se, että asuntoja on rakennettu paljon viimeisen 10 vuoden aikana. Tilanne on monissa verrokkimaissa EU:ssa tässä suhteessa erittäin paljon huonompi. Miltei kaikkialla muualla kärvistellään – useista syistä – asuntopulassa. Asuntoja rakennettiin buumin aikana lopulta Suomessa toki liikaa kysyntään nähden, ja menee pitkälle vuoteen 2026, ennen kuin tämä ylijäämä on sulanut suurista kaupungeista ja uudet taloyhtiöt ovat asettuneet kunnolla osakashallintoon.

Kirjoitan noin viiden blogin sarjan, jonka avulla pyrin ensin pohjustamaan toimintaympäristön tilannetta ja näkymiä taloyhtiöiden kannalta. Sen jälkeen katsotaan järjestäytymisen ja johtamisen kulmakiviä, ”puolustuspelin" sekä ”hyökkäyspelin” vaatimuksia. Tärkeää on se, että taloyhtiön/omistajan kannalta katsotaan tämän hetken ”perus-manageroinnin” lisäksi yli horisontin ja toimitaan edes hieman strategisemmin, ennakoiden. Tällöin ollaan itse – kaikissa tilanteissa – kuskin paikalla, eikä vain odotella jotain ulkopuolista pelastajaa, sattumaa tai taloudellisten aikojen mahdollista kirkastumista.

Helpompi sanoa kuin tehdä

Tarkoituksena on tarjota ja listata hyviä käytäntöjä taloyhtiöiden johtamiseen. Onneksi varsin harvoin kyse on rakettitieteellisistä asioista, ehkä pois lukien se, että johtajuus ja oikeiden asioiden tarmokas edistäminen ja taloyhtiön arvon ja menestyksen ajaminen eivät ole sellaisia ”tuotteita” tai ”palveluita”, joita voi ostaa hyllystä, hankkia osakkaille ja hallituksille ohjelmistoasennuksena tai tarjota Kiinteistöliiton jäsenpalveluna. Nämä on kunkin taloyhtiön osakkaiden, yhtiökokouksen ja hallituksen itse kehitettävä – toimimalla itse ja hyvän kumppanuusverkoston kanssa yhteistyössä. Puhutaan johtajuudesta, joka lähtee jokaisen osakkaan itsensä johtamisen tarpeesta. 

On erittäin paljon helpompi kertoa, mitä taloyhtiön tulisi tehdä kuin toimeenpanna hyviä ja valmisteltuja päätöksiä onnistuneesti muuttuvien olosuhteiden reaalimaailmassa.

Hyvää toimintaa ja johtamista kuitenkin tapahtuu koko ajan taloyhtiöissä, vaikka isoihin otsikoihin ja tarinoihin osuvat ehkä keskimääräistä enemmän epäonnistumiset ja taloudelliset vaikeudet. On hyvä, että on foorumeita, joissa sekä onnistumisia että epäonnistumisia käydään läpi ja täten opitaan tulevaa varten. Kiinteistöliiton alueyhdistykset, ympäri Suomea, järjestävät paljon mahdollisuuksia kokemusten vaihtoon, esimerkiksi koulutustilaisuuksissa ja puheenjohtajaklubeissa. 

Talouden meno on mitä on

Suomen taloudellinen tilanne ja näkymät ovat edelleen varsin vaatimattomat. Onneksi sentään suhdannemonttu on lähtökohtaisesti lähellä, ja Suomen talouden tilastolukemat ovat vähitellen kääntymässä nousuun. Ongelmana on nyt se, että montun pohja voi jäädä loivaksi, ja viime aikojen maailman laineet eivät yleistilannetta paranna.

Juuri, kun inflaatio- ja kustannusryöpsähdys saatiin asettumaan, korot laskuun ja työmarkkinoille sopimuksia, kansainvälinen turvallisuus- ja kauppapoliittinen rintama syöttää tummia varjoja päällemme. Onneksi kasvun ituja on Suomessa moniakin, esimerkiksi energiaklusteri laajasti ottaen, puolustusteollisuus ja matkailupalvelut.

Epävarmat näkymät ja työmarkkinat koskevat välillisesti myös taloyhtiöitä ja kiinteistönomistajia. Tähän lisätään tietenkin myös muut mahdolliset haasteet, joita tulee esimerkiksi olosuhteiden alue-eroista, korjaustarpeista sekä talous- ja rahoitushaasteista. Julkistalouden haasteet koskevat nekin valtaosaltaan alueita, ja nämä vaikutukset säteilevät laajalle yhteiskuntaan. 

Mahdollisuudet ovat monet – Mistä raivo niihin tarttumiseen?

Osa 2020-luvun skitsofreenisuutta on sekin, että tässä ajassa on myös paljon asioita, joista voi saada suurta tukea kiinteistönpitoon ja asumiseen. Digitaaliset palvelut auttavat jo monin tavoin kiinteistönpidossa, ja kiinteistönpidon vertailutiedotkin laajentuvat ja paranevat, vähitellen. Energiatehokkuuden parantamisessa ja uusiutuvassa energiassakin on paljon mahdollisuuksia. Hyvät johtamisen käytännöt ovat nekin kaikkien saavutettavissa, vieläpä ilman kummoisia rahallisia hankintasatsauksia.

Kaikkein tärkeintä taloyhtiöissä onkin herätä ja järjestäytyä, mikäli tämä osa-alue/johtaminen tuntuu olevan haaste. Omissa käsissä on merkittävä osa, muttei tietenkään kaikki, menestymisestä ja menestymättömyydestä. Esimerkiksi alueelliset olosuhde-erot tulevat annettuina. Taloyhtiö pystyy vaikuttamaan muihin kuin sijainnista ja moniin historiasta aiheutuviin tekijöihin. 

Kukaan ei suoranaisesti pakota tekemään selvästi lainsäädännön minimi-vaateiden ylittävää työtä. Sellaista työtä, joka tukisi asumisen ja omistamisen arvoa. 

Jos asiat ovat taloyhtiössä mallillaan, tämä näkyy yhä suoremmin ja väistämättä taloyhtiön asuntojen ja tilojen kysynnässä, ja sitä kautta omaisuuden arvossa. Toivottavasti tämä kannustaa myös taloyhtiöaktiiveja tekemään sinnikkäästi välillä raskasta johtamistyötään, yhteiseksi hyväksi.