Taloyhtiöiden kuntakohtaiset kustannukset merkittävässä kasvussa 2024

13.9.2024

Kiinteistöliitto toteutti perinteisen Indeksitalo-vertailun vakiomuotoisella kerrostaloyhtiön laskennalla. Kuvaan tässä lyhyesti päähavaintoja, ja tulkitsen tuloksia myös Tilastokeskuksen juuri julkaisemia ylläpitokustannusindeksin kakkoskvartaalin havaintoja vasten. On syytä olla tarkkana eri aineistojen kehityksiä vertailtaessa, ettei suksi suotta lipsu. Kustannuserissä on nyt menossa monenlaisia trendejä, ja kaiken lisäksi alla on 2020-luvun alkuvuosien kustannusten turvotusjakso, mikä sulatetaan hitaasti kotitalouksien ja yritysten parantuvien tulokehitysten ja tehostustoimien myötä.

Kunnissa erittäin isoja kustannusvaihteluita 2024 Indeksitalo-vertailussa

Kiinteistöliiton Indeksitalon mukaan kuntakohtaiset kiinteistökustannukset ovat nousseet tänä vuonna edelleen voimakkaasti, ja nousua on ollut kaikissa muissa mitatuissa kustannuserissä paitsi sähkön energiahinnassa.

Kiinteistöliiton vertailussa Indeksitalon kokonaiskustannukset ovat nousseet keskimäärin 4,4 prosenttia edellisvuodesta (vuonna 2023: +2,9 %). Tontin keskimääräinen kiinteistövero nousi 12,3 prosenttia, kaukolämmön kustannus keskimäärin seitsemän prosenttia, jätehuollon 6,1 ja veden 5,5 prosenttia. Rakennuksen kiinteistöverokustannuskin nousi keskimäärin 3,1 prosenttia. Sen sijaan sähkön vertailukustannus laski 12,5 prosenttia, edellisvuoden 24 prosentin laskun päälle.

Kuntakohtaisten kustannusten muutoksissa on jälleen kerran isoja eroja. Vertailtavat kiinteistökustannukset nousivat 53 kunnassa. Raisiossa ja Hyvinkäällä vertailukustannukset sen sijaan laskivat noin kolme prosenttia. 

Tarkasteltaessa Indeksitalon kustannuksia vuodesta 2020 lähtien havaitaan, että kustannusten nousu on ollut rajua, keskimäärin 23 % verran Indeksitalon 59 kunnassa. Vaihtelu keskiarvon ympärillä on ollut suurta. Nopeimmillaan Tuusulassa, Järvenpäässä ja Helsingissä tämä nousu on ollut jopa runsaat 40 %, kun taas Salossa päästiin ainoastaan 2 % nousulla tällä ajanjaksolla. Salo painii omassa sarjassaan tällä havaintojaksolla – kaukolämpö on halventunut  siellä vertailussa miltei kymmenyksen verran.

Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi nousi 1,6 % asuinkerrostaloissa toisella neljänneksellä

Tilastokeskus julkaisi kuluvan vuoden toisen neljänneksen kiinteistön ylläpidon kustannusindeksin (KYKI). Asuinkerrostalon kohdalla kustannukset ovat nousseet vuoden takaisesta 1,6 prosenttia. Tämä on merkittävää hidastumista verrattuna vuosiin 2022 ja 2023, jolloin nousua yhteensä saatiin runsaat 13 prosenttia kahteen vuoteen. 

Eniten kallistuivat keväällä siivous, lämmitys sekä jätehuolto ja vesi. Indeksin nousua sen sijaan jarruttivat eniten kiinteistösähkön noin 19 prosentin halpeneminen ja korjausten indeksin pysyminen edellisvuoden tasolla. KYKI-indeksi pysyi huhti-kesäkuussa ensimmäisen neljänneksen tasolla. 

KYKI-indeksi on noussut vuoden 2021 ensimmäiseltä neljännekseltä asuinkerrostalossa 17 prosenttia. Suurimpia nousuja alaindekseissä on lämmityksessä ja sähkössä, jotka ovat kallistuneet 28–29 prosenttia runsaassa kolmessa vuodessa. Jätehuolto on kallistunut 23 prosenttia havaintojaksolla. 

On hyvä havaita myös se, että viimeaikojen maltillisesti noussut korjausrakentamisen hinta on kallistunut runsaan kolmen vuoden vertailussa kuitenkin miltei 13 prosenttia. Tämä on iso nousu, sillä vanhoissa kerrostaloyhtiöissä korjaaminen edustaa noin neljännestä vuotuisista hoitokuluistakin. Korjauskustannusten nousu edustaa siten karkeasti runsasta kolmea prosenttiyksikköä KYKI:n kokonaisnousun 17 prosentista hieman yli kolmen vuoden havaintojaksolla.

Tulkintaa Indeksitalon ja KYKI-indeksin kehityserosta viimeisen vuoden aikana

Lyhyesti kuvaten Indeksitalo mittaa kerrostaloyhtiön kiinteistöveroja ja tyypillisesti kunnissa ja kuntien omistamissa organisaatioissa tuotettavien palveluiden kustannuksia. Ne edustavat keskimääräisen vanhan kerrostaloyhtiön kaikista hoitokuluista hieman runsasta 50 prosenttia. Valtaosassa kuntia tämä osuus on kasvanut viime vuosina. Ja kuten tämänvuotisista Indeksitalo-tuloksista nähdään, trendi jatkuu ainakin toistaiseksi. Kuntien välillä on huomattavia eroja, useista syitä johtuen.

KYKI-indeksistä puuttuu nykyisin (tontinvuokrien lisäksi) kiinteistövero, mikä edustaa karkeasti keskimäärin noin kahdeksaa prosenttia vanhojen kerrostaloyhtiöiden hoitokuluista (toki kunnasta toiseen vaihdellen). Suurimmat puuttuvat komponentit Indeksitalossa KYKI:in verrattuna ovat tietenkin korjauskustannukset (noin neljännes hoitokuluista), kaikki hallintopalvelut, kaikki kiinteistöpalvelut jne. 

Vuodesta 2021 Indeksitalo-vertailun kokonaiskustannukset ovat nousseet keskimäärin 21 prosenttia, selvästi enemmän kuin KYKI:ssä.

Entä 2025?

Tässä vaiheessa kovin tarkkaa kuvaa, ainakaan kuntatasolta ei ole. Kiinteistöliitolla ja sen jäsenyhdistyksillä kuva tarkentuu lokakuun puoliväliin mennessä, kun valmistaudumme taloyhtiöiden ensi vuoden talousarvionäkymien viestimiseen.

Näköpiirissä, ja eritoten toiveissa, on aiempia vuosia maltillisempaa kustannusnäkymää. Tällöin, parhaimmillaan, kourallisessa kuntia Indeksitalon mukaiset kustannukset voisivat hivenen laskea, ja kovimmat nousutkin jäisivät viime vuosia selvästi maltillisemmiksi. Isoja, taloyhtiöitä koskevia lähimmän vuoden veronkorotuksia ei ole tiedossa. Energiayhtiöiden liiketoiminta- ja hinnoittelunäkymillä on iso merkitys taloyhtiöiden kustannuskehityksen jatkoon. Syksyn aikana käydään myös monilla aloilla palkkaneuvotteluita, joilla on varmasti myös vaikutuksia taloyhtiöiden ostopalveluihin esitettäviin hintalappuihin. Välillisten työvoimakustannusten muutoksia käydään joiltain osin myös valtion talousarviovalmisteluita. 

Lopuksi: Katse politiikkaan

Valtion mahdollinen kiinteistöverouudistus asettaa ison varjon talouden tasapainoa vaalivien taloyhtiöiden ylle. Toinen merkittävä kustannusriskiä asettava hanke on rakennuksen energiatehokkuusdirektiivin kansallinen toimeenpano. Näiden molempien hankkeiden ohjauksesta ja päätöksenteosta vastaavien on syytä karistaa silmistään pölyt, kaikella kunnioituksella. Kotitalouksien taloudellinen asema ei voi olla hyvä, kun Suomen talous on polkenut finanssikriisistä lähtien paikoillaan ja käytettävissä olevat tulot ja palkat ovat kustannuksiin nähden kehittyneet vaatimattomasti. Aluekohtaisten kehityserojen laajentumisen takia iso osa kiinteistökannasta on ajautumassa kurimukseen. Sitä ei omissa käsissä olevilla politiikkatoimilla pidä ainakaan mennä kiihdyttämään. Se tulisi julkisellekin vallalle kalliiksi.