Toimenpidelistaa säädösvalmisteluun ja päätöksentekoon

15.4.2024

Tämä on neljäs taloyhtiö-blogisarjan kirjoituksista. Teksti on suunnattu erityisesti säädösten valmisteluun ja poliittiseen päätöksentekoon. Nostan esille muutamia tärkeitä havaintoja.

Raha on nyt niukkaa – Energia- ja asuntoinvestoinneista potkua koko talouteen

Suomen talouden haasteet ovat nostaneet päätään 2020-luvun alkuvuosina. Tämä on jatkumoa koko finanssikriisin jälkeiselle kehitykselle maassamme. Suomen talous ei ole kasvanut vuoden 2008 jälkeen kuin muutaman prosentin. Lähimmässä verrokissa, Ruotsissa, tilanne ollut taloudessa varsin myönteinen koko ajan. Suomessa yhteiskunnallinen paine ei ole eskaloitunut mm. siksi, että työllisyys on pysynyt tähän asti varsin korkealla. Suomen tuottavuuskehitys (joka lopulta ratkaisee elinvoiman tässäkin maassa) on ollut yksi Euroopan heikoimpia finanssikriisin jälkeen. Investointeja on ollut kohtalaisen paljon, mutta niistä kasvu ei ole ainakaan toistaiseksi levittäytynyt laajemmin talouteen.

Investointien kasvua on Suomessa toteutunut energia-alan lisäksi keskeisesti asuntojen ja eräiden muiden kiinteistöjen ja infran uudistuotannossa. Nämä ovat hienoja asioita, mutta yksin näillä emme toimeen tule. Energian tuotannon investoinnit ja asuntojen hyvä tarjonta pitäisikin saada johtamaan myönteiseen kehitykseen koko yhteiskunnan ja talouden elinvoiman kannalta.  

Kun verrataan esimerkiksi Ruotsiin, on päivän selvää, että asuntojen tarjonnan puute ja asuntomarkkinoiden vakavat puutteet ovat siellä merkittävä jarru tulevien vuosien kehitykselle. Toistaiseksi Ruotsin imuvoima ja talouden dynamiikka ovat kumonneen reilusti asuntomarkkinoiden handicapit. Kysymys kuuluu, miten me Suomessa käännämme esim. kohta päästöttömän energiantuotannon ja laadukkaan sekä riittävän asuntotarjonnan (ja monet muut vahvuutemme) koko talouden kasvun merkittäväksi edistäjäksi? Mukaan lukien näiden kilpailuetujen hyödyntäminen rajattomilla vientimarkkinoilla. Miten kiinteistöt ja rakentaminen tukisivat parhaiten Suomen ja sen talouden menestystä?

EU-vaikuttamiseen volyymiä, laatua ja jatkuvaa aktiivisuutta

Näin Euro-vaalien alla on muistutettava siitä, että suomalaisten on oltava aiempaa aktiivisempia Brysselissä, jottei ainakaan siitä johdu suomalaisten kannalta huono sääntely tulevina vuosina. Suomi on kooltaan ”seinän tilkettä” koko sisämarkkina-asetelmassa. Tällöin huonoimmillaan, mikäli ei ole löydetty hyviä kumppaneita muista jäsenmaista, voidaan olla täysin yksin joissain tärkeissäkin säädöskysymyksissä. Ja tällöin huonoon asentoon keikahtava direktiivi tai asetus voi aiheuttaa merkittäviä kustannuksia ja kilpailuasemien heikentymistä, mutta ei välttämättä myöskään tavoiteltavien politiikkatavoitteiden mukaista kehitystä toteudu. Taitava politiikka ja valmistelu haistaa vaaran paikat ajoissa ja pyrkii ratkomaan haasteita etupainotteisesti. Vaikutusarviot eivät pelkästään Brysselistä katsoen kovin tarkoiksi yleensä muodostu. Jäsenmaiden kirjo on iso.

Monilta suunnilta on viime aikoina tullut Suomessa viestiä, että EU-tason sääntelytyössä on kivuttu yli kestävän ja hallittavan tason. Tämä näkyy valtavana ja jatkuvana lainsäädäntörumbana, mikä ei ainakaan ole parantanut lainsäädännön laatua. Lakeja ei säädetä itsensä tai julkisuuden takia, vaan tarpeeseen. Ainakin näin ennen ajateltiin. Osaava ja pystyvä EU-politiikkaa on välttämätöntä erityisesti pienille maille. Positiivista on se, että meritoituneita poliitikkoja on asettunut ehdolle EU-vaaleihin. Ja kansalaisille EU-vaalit ovat tärkeä vaikutuksen paikka, mitä ei pidä jättää väliin!

Korjausrakentaminen keskeisellä paikalla tulevien vuosien menestyksessä

Kuten tiedetään, korjaustarve asuinrakennuksissa on mittavaa lähivuosina ja -vuosikymmeninä. Puhutaan noin kahdeksan miljardin vuosittaisista korjauksista, joista hajautetun omistuksen taloyhtiöt ja sen osakkaat edustavat runsasta kolmea miljardia euroa vuodessa.

Korjausrakentamista haastavat nyt ja lähivuosina mm. raju rakennemuutos aluekohtaisesti ja kasvava sääntely sekä rahoituksen niukkuus.

Myös poliittiset toimijat osallistuvat korjaustarpeiden kasvattamiseen. Monesti uusilla säädöksillä pyritään myös ainakin jonkin verran ohjaamaan kiinteistönomistajien investointeja. Esimerkiksi energiatehokkuuden nostotavoitteissa huomio kohdistuu lähtökohtaisesti enemmän energian käyttöön ja siihen läheisesti liittyviin rakennusosiin.  

On huomattava se, että energian käyttöä pienentävät, energiatehokkuutta lisäävät, ja uusiutuvaa energiaa hyödyntävät investoinnit ”kilpailevat” rajallisten resurssien taloyhtiöissä kaikkien muiden hankkeiden kanssa (pitkä lista vesikatosta, julkisivusta ja salaojista lähtien). Onneksi kuitenkin monet hankkeet vaikuttavat välillisesti myönteisesti myös energiapalettiin, tai vähintään synergisoivat niitä. Mutta kokonaisuuden hallinta ja rajalliset resurssit on huomioitava kaikissa sääntelytoimissa.

Rakennuksen suunnitelmallinen kiinteistönpito lähtee rakennusosien käyttöiän mukaisesta korjausten skenaariosta, joka vuosien mittaan täydentyy kulumisen ja toimenpiteiden myötä. Tästä järjestyksestä on järkevää poiketa vain painavista syistä, ja käytettävissä olevat rahoitusvarat lopulta määräävät sen tason, jota kulloisissakin investoinneissa voidaan toteuttaa. Omistajien ja yhteiskunnan kannalta kyse on trapetsi-taiteilusta asuinrakennusten käytettävyys-, terveys-, turvallisuus- ja taloudellisuus-tavoitteiden sekä energiavaatimusten täyttymisen välillä.

Tämän rakennemuutoksen edessä ollaan ensimmäistä kertaa – On löydettävä uusia ratkaisuja

Hallitusohjelmassa oli useita tärkeitä asunto-osakeyhtiökantaa koskevia säädöskohtia. Osa tulevista säädöstöistä kohdistetaan sellaisiin kohtiin, joissa alueiden toisistaan poikkeavat kehitystrendit ovat esillä.

Tähän liittyen muistamme hyvin sen, että 1960- ja 1970-lukujen maalta- ja Ruotsiin muuton aalto tyhjäsi maaseutua ja sen kiinteistökantaa. Tuolloin iskua tuli lähinnä omakotikantaan, josta iso osa jäi tyhjilleen vähitellen rapistumaan. Nyt olemme ensimmäisen kerran tilanteessa, jossa moderniin suomalaisten rivi- ja kerrostalokantaan kohdistuu merkittävä käyttöaste- ja peruskorjaushaaste. Tätä ei ole ennen koettu, ja tähän on herättävä.

Jotkut voivat ajatella, että huonoon jamaan paikoitellen ajautuva asuntokanta ”vain” korvataan uudella ja modernilla uudistuotannolla. Sekään tuskin on realistista, sillä rahoitus pitäisi olla. Toisaalta kovin isoa osaa nykyisestä taloyhtiökannasta ei voi jättää kylmäksikään. Purkaminenkin maksaa merkittävästi. Korjausrakentaminen on resurssi- ja ympäristönäkökulmienkin takia keskiössä.

Täytetakaus kuntoon – asuintalovaraus ajan tasalle

Kun raha on niukkaa sekä valtiolla että kiinteistönomistajilla ja kotitalouksilla, huomio on kiinnitettävä erittäin kustannustehokkaisiin politiikkatoimiin. Näitä tukisi se, mikäli asumismenojen yleisessä hillinnässä onnistuttaisiin.

Kustannustehokkaista toimista paraatiesimerkki on asunto-osakeyhtiöiden peruskorjauslainojen valtiontakausjärjestelmä, joka ei toistaiseksi ole toiminut ollenkaan. On tärkeää, että tämän instrumentin uudistus on hallitusohjelman kirjauksissa, edes sen selvittelyiden osalta. Mutta selvittelyn lisäksi tarvitaan toimeenpanoa.  

Kustannustehokkaiden apukeinojen ryhmään kuuluu myös Kiinteistöliiton pitkään liputtama asuintalovarauksen päivitys ottamaan huomioon kustannusten voimakkaan nousun viime vuosina. Tämäkin instrumentti sopii joillekin taloyhtiöille erinomaisesti osana ennakkovarautumisen keinovalikoimaa. Valtiolle asuintalovaraukseen ehdotetut muutokset eivät maksa mitään, sillä asunto-osakeyhtiö ei ole voittoa tavoitteleva yhteisö.  

Lopuksi: Kiinteistöverossa riskit koholla

Kiinteistöverouudistusta on haikailtu pitkään. Kiinteistöverouudistuksen nettisivuille on jokin aika sitten tallennettu kaksi uutta teknistä asiakirjaa, jotka kuvastavat maapohjan arvostusjärjestelmän perusteita mahdollisessa uudistuksessa. Loogista ja erittäin mielenkiintoista aineistoa, ekonomisteille ja tilastotieteilijöille.

Päättäjien kannalta katsoen käsillä on erittäin riskipitoinen hanke. Eritoten siksi, että kiinteistöverouudistuksen aiheuttamista muutoksista verovelvollisille ei kovin paljoa voi sanoa. Aiemmissa kiinteistöverohankkeen episodeissa uuden arvostamisjärjestelmän yksi hienous arveltiin olevan se, että kukin verovelvollinen voisi käydä uudessa systeemissä nettipalvelusta katsomassa oman kiinteistönsä arvostusperusteet. Varmasti teknisesti tämä voisikin olla mahdollista, mutta arviota veron oikeellisuudesta (itse verovelvollisella tai eri kiinteistötyyppien välillä) tällaiset palvelut tuskin helposti tarjoaisivat.

Sen verran kuitenkin uskaltanee arvata, että muutokset suuntaan tai toiseen verovelvollisilla olisivat lukumääräisesti erittäin merkittäviä. Verovelvollisten puolella hämmennys olisi ennennäkemätöntä. Jo nyt 2024 Kiinteistöliiton neuvontalinjoilla on ihmetelty, mistä on kyse, kun kiinteistövero on yhtä äkkiä noussut runsaat 30 prosenttia. Tiedontarve olisi systeemimuutoksen jälkeen massiivinen, ja väistämättä muutoksenhaku-prosessi olisi tukossa nykyistäkin selvästi hankalammin, vuosiksi eteenpäin.

Verovelvollisen kannalta on vähemmän merkitystä sillä, miten kiinteistöveron vuotuinen euroarvo lasketaan kuin sillä, mikä tämä euroarvo on.

Kirjoitus on osa kirjoittaja Jukka Keron blogi-sarjaa ”Taloyhtiöt suomalaisen yhteiskunnan rakentajina”