Korjausrakentaminen jatkuvien myllerrysten ristitulessa

7.4.2026

Tilastojen ja kyselyiden perusteella taloyhtiöidenkin korjausrakentaminen on supistunut 2023–2025. Korjaamisen kokonaismäärä on kuitenkin ollut koko ajan varsin mittavaa, sillä asuinrakennuskannan ikäjakauma on sellainen, että isot massat ovat keskellä isoja korjaustarpeita.

Tilastollinen kokonaiskuva on hieman epävarma. Taloyhtiöiden korjausrakentamisen jakautuu isolle joukolle taloyhtiöitä ja korjausrakentajia. Iso osa taloyhtiöistä ja rakentajista ovat hyvin pieniä toimijoita. Tilastot ovat otospohjaisia, mutta kuitenkin parasta mahdollista tarjolla olevaa tietoa. Barometrit täydentävät kokonaiskuvaa. Kaikki nämä ovat välttämätöntä raaka-ainetta hyvien päätösten taustalla. Tieto ei yksin riitä, sitä on osattava käyttää. 

2010-luvulla korjaamisessa oli iso vaihde silmässä

Asuinkiinteistöjä korjattiin erittäin vilkkaasti 2010-luvun puolivälissä. Energiaverotusta- ja määräyksiä korotettiin merkittävästi. Näiden reagointitarpeiden lisäksi kasvupiikki sai tuulta purjeisiinsa silloisen hallituksen eritoten kerrostaloyhtiöihin suuntaamista ”Perusparantamisen käynnistysavustuksista”, joita jaettiin 2013–2014. Korkotason lasku vuodesta 2012 lähtien luultavasti myös tuki aktiviteettia. Sen jälkeen korjaaminen jatkui kokonaisvolyymiltään nykivänä vuoteen 2019 saakka.

Talouden tilanne oli kiinteistömarkkinoilla ja omistamisessa 2010-luvulla varsin hyvä, vaikkakin finanssikriisi jätti jälkensä Suomen talouteen. Ensimmäistä kertaa kuitenkin alettiin keskustella julkisesti kiinteistöjen vakuusarvoista ja korjaamisen rahoituksesta. Tätä keskustelua monet pitivät tuolloin turhana, mutteivat taida pitää enää. Merkit säröistä suhteessa toisen maailmansodan jälkeiseen trendimäiseen kasvuun olivat esillä, mikäli oli herkkyyttä niitä tunnistaa. 

Asunto-osakeyhtiöiden korjauslainojen valtion täytetakaus tuli työkaluna käyttöön vuonna 2015. Se jäi asentoon, jolla ei ole pystytty korjausrahoitusta varmistamaan. Säädösten valmisteluvaiheessa murehdittiin joiltain osin vääriä asioita. Takauspäätöksiä on Varken kautta toteutunut edelleen vain yhden käden sormilla laskettu määrä. Tarve ei kuitenkaan ole kadonnut. 

Finanssi- ja eurokriisin jälkimainingeissa yltyivät myös toimenpiteet rahoituksen sääntelyä kohtaan. EU:kin osallistui tukevalla panoksellaan rahoituksen sääntelytaakan lisäämiseen – ja monesti varmasti syystäkin. Velkaantumisen hillintä ja asuntomarkkinoiden tasapaino nousivat EU:n seurantalistoille. Suomen osalta tosin varsin vaatimaton talouskehitys jarrutteli kokonaisvelkaantumisen kasvua, vaikka taloyhtiölainojen kasvu nostatti isoakin keskustelua. VM:n Leena Mörttisen velkaantumistyöryhmä julkaisi raporttinsa vuonna 2018. Korjausrakentamisesta Suomen velkaantumisen kasvu ei kuitenkaan ole tullut. 

2020-luku ollut iskua iskun perään

Suomen rakennustyömaat toimivat erittäin hyvin koko korona-kriisin pahimmat alkuajat 2020-2021, ja kovin suurta lommoa ei korona aiheuttanut (monissa muissa EU-maassa tilanne oli toinen). Venäjän tunkeutuminen Ukrainaan helmikuussa 2022 kiihdytti aluksi energiaan liittyviä taloyhtiöinvestointeja, joita tukivat vielä silloisen hallituksen varsin mittavat avustukset. Lämpöpumppuihin satsattiin voimalla 2022–2023. Öljylämmityksestä irtautumistakin avitettiin, eritoten omakotikannassa.

Kun Ukrainan sodan seurauksena rakennuskustannukset ja kuluttajahinnat lähtivät jyrkkään nousuun, markkinakorot ampaisivat nollatasoilta runsaaseen neljään prosenttiin. Suomen talouskehitys hyytyi, ja hieman sen jälkeen hyytyi myös korjausrakentamisen kasvu. Osake- ja omakotiasuntojen hinnat kääntyivät jyrkkään laskuun vuoden 2022 jälkipuoliskolla, ja tätä kehitystä on jatkunut alkuvuoteen 2026. Kuluttajahintoihin suhteutettuna lasku on ollut vielä paljon jäätävämpää luokkaa.

Korjausrakentaminen on ottanut iskua vastaan vuodesta 2022 lähtien. Aina, kun on meinattu saada päätä pinnan yläpuolelle, on tullut uusi isku: Putinin sota, kustannusten nousu, tavarapula, korkojen jyrkkä nousu, työttömyys ja epävarmuus, Trumpin tulliuhkailu 2025, ja nyt vielä Persianlahden taistelut ja sen läikkyminen joka suuntaan. 

Persianlahden kriisin talousvaikutukset hahmottuvat kesään mennessä

Persianlahden tapahtumat mahdollisesti käynnistävät uuden ja laajan kierteen kustannuksista hintoihin ja korkojen nousuun. Tämä hyydyttää talouskehitystä jälleen kerran. Vaikutukset Aasiaan ovat aluksi kovimmat, mutta seuraavassa aallossa tulevat Euroopan maat, eritoten fossiilisten polttoaineiden varassa olevat maat (lämmitys, sähkö + liikennepolttoaineet toki). Ukrainan sodan alun jälkeen alettiin ostaa aiempaa kalliimpaa kaasua, esimerkiksi Yhdysvalloista ja Persianlahden maista. Ja nyt tähän tulee väistämättä vielä uusi hintojen nousu. Kaasuvarastot ovat menneen talven jäljiltä ennätysalhaalle Euroopassa.

Suomi saa välittömät iskut liikennepolttoaineiden ja markkinakorkojen kautta. Sen sijaan suuresti muuttuneella energiajärjestelmällämme olemme suojassa välittömiltä vaikutuksilta sähköön ja lämmitykseen. Kesään mennessä kirkastunee se, kuinka pysyviä vaurioita elämiseen ja talouteen Persianlahden sodasta tulee vuosille 2026 ja 2027. Sähkömarkkinamme on pussinperällä, sekä Keski- ja Pohjois-Ruotsin ylijäämäsähkön suojassa, mikä myös toistaiseksi suojaa jonkin verran hintariskeiltä.

Kovin isku tulee talouskehityksen ja korkojen kautta. Vientimarkkinoiden kautta suomalaiset yritykset saavat vähemmän tilauksia, mikä heikentää rahavirtoja, ja myös työllisyyttä sekä verotuloja valtiolle ja kunnille. Korjausrakentaminenkaan ei elä pahalta maailmalta suojassa. Korjaamisen tarjontaan vaikuttavat kustannus- ja yrityskohtaiset tekijät. Korjausrakentamisen kysyntään taas vaikuttavat omistajien tulo- ja talouskehitys ja sen näkymät. Epävarmuus heiluttaa kuin ilmapuntarin viisareita. 

Korjausrakentamisen näkymät vuosille 2026 ja 2027?

Kiinteistöliiton kevään Korjausrakentamisbarometri oli vastaajilla maalis-huhtikuun vaihteessa. Julkaisemme raportin tuloksista 5. toukokuuta paikkeilla, kun  jopa 4000 vastaajaa ovat puhuneet. Palaan myös blogi-palstalla johtopäätöksiin.