Eduskuntavaalit 2023: Asuinrakennusten korjaustarve kasvussa – näin tuleva hallitus voi tukea taloyhtiöitä ja huolehtia kansallisvarallisuudesta

27.1.2023

Taloyhtiöiden korjaustarve on kasvussa. Samalla ripeästi nousseet ylläpitokustannukset ja monien väestömääräänsä menettävien alueiden taloyhtiöiden erityishaasteet ovat nostaneet päätään julkisessa keskustelussa. Rakennuskustannusten nousu viimeisen kahden vuoden aikana vaikeuttaa entisestään korjaushankkeiden asianmukaista toteuttamista. Tämä koskee koko Suomea, mutta erityisesti matalien omaisuusarvojen alueita.

Tässä on listattuna joitain konkreettisia talouden ja rahoituksen toimenpiteitä, joiden avulla korjaamisen esteitä voidaan madaltaa. Myös taloyhtiöissä on tehtävä töitä, jotta heidän vaikutuspiirissään olevat asiat edistävät taloyhtiöiden suunnitelmallista kiinteistönpitoa.  

Asuinrakennusten vuosittainen korjaustarve on PTT:n ja Tampereen yliopiston tutkimuksen perusteella miltei 8 mrd. euroa lähivuosikymmeninä. Tästä karkeasti arvioiden puolet kohdistuu kerros- ja rivitaloyhtiöihin. Hajautetusti omistettuun taloyhtiökantaan mainitusta neljästä miljardista eurosta kohdistuu noin kolme miljardia vuosittain.

Suomessa on paljon kerros- ja rivitalokantaa, jonka huoneistojen neliöhinta liikkuu tuhannen euron molemmin puolin, ja merkittävällä osalla selvästi alle tuhat euroa. Matalat vakuusarvot ovat omiaan vaikeuttamaan taloyhtiön lainansaantia korjaushankkeita varten. Jos tällaisessa yhtiössä on paljon korjaustarvetta, hankkeen suunnitteluun ja ennakkovarautumiseen pitää panostaa lujasti ja hyvissä ajoin. Osakkaiden varojen lisäksi tarvitaan miltei aina myös pankkien lainarahaa. Korjaamisbuumi koskee näinä aikoina erityisesti 1970-luvun asuntokantaa, mutta myös jo 1980-luvun kiinteistökantaa.

Valtion täytetakaus kuntoon

Korjaamisen ja ennakkovarautumisen välineissä on paljon parannettavaa. Ensimmäisenä on tietenkin laitettava olemassa jo olevat instrumentit kuntoon. Tämä koskee esimerkiksi Aran lainojen täytetakaus-järjestelmää. Järjestelmän toimimattomuuden kokemuksista on opittava. Täytetakaus on ollut käytössä vuodesta 2015 saakka, mutta sitä ei ole hyödynnetty juuri ollenkaan. Toimiakseen järjestelmä tarvitsee parannuksia, muttei entisestään sekoittavia piirteitä. Kiinteistöliitto on laatinut esityksensä takauksen kuntoon laittamiseksi vuonna 2020.  

Tällä hetkellä valtion takaus ei kohdistu oikein. Takauksen ehdot täyttävät käytännössä ne taloyhtiöt, jotka jo saavat edullisempaa lainaa markkinoilta. Jotta tämä täytetakaus toimisi, valtion on otettava hieman nykyistä enemmän riskiä, mutta riskit katetaan takausmaksuilla tavanomaiseen tapaan. Kun valtio takaa parannetulla takausjärjestelmällä nykyistä suurempia osuuksia lainatarpeista, myös rahoituslaitokset saadaan nykyistä paremmin mukaan tarjoamaan lainaa, ja taloyhtiöiden korjausmahdollisuudet paranevat.

Kiinteistöliiton esityksessä takausosuutta nostettaisiin, ja myös maksimaalisen lainoituksen määrää kasvatettaisiin nykyisestä 50 prosentista. Takausjärjestelmän muutoksesta päätettäessä on muistettava, että lainoituksella korjattavan taloyhtiön vakuusarvo nousee hankkeen ansiosta. Kansallisvarallisuuden arvo säilyy, ja jopa nousee.

Asuintalovarauksen kulmakivet kuntoon

Täytetakauksen kunnostaminen on kuitenkin vain osalle taloyhtiöistä akuutti asia. Sen sijaan monien taloyhtiöiden kannalta on välttämätöntä, että taloyhtiön osakkaat varautuvat ennakkosäästämisen keinoin korjaushankkeisiin. Taloyhtiöiden ennakkovarautumista täytyy kuitenkin tukea nykyistä enemmän, esimerkiksi tuomalla viipymättä asuintalovarauksen taso 2020-luvun tasolle. Varauksen euroarvot ovat jääneet jälkeen nykyisestä kustannustasosta arviolta jopa 85 prosenttia. Asian akuutti luonne korostuu rakennuskustannusten viime aikojen nousun vuoksi. Kun kustannustaso on noussut, sitä peilaavan varauksen raha-arvot pitää päivittää.

Asuintalovaraus on ennakkoon tehtävä kulukirjaus asuinrakennuksen tulevien, verotuksessa vähennyskelpoisten menojen kattamiseksi. Varaus on yksi taloyhtiön käytössä olevista tulontasauskeinoista. Joustavuutensa takia se on erittäin käyttökelpoinen väline taloyhtiön korjausten ennakkovarautumisessa. Se on neutraali kaikkien osakkeenomistajien kannalta.  

On muistettava, että asuintalovaraus ei ole verotuki taloyhtiöille. Asunto-osakeyhtiön tarkoituksena ei ole tuottaa voittoa, ainoastaan mahdollistaa asuminen, joten tällöin ei ennakkovarautumisenkaan tulisi aiheuttaa verotettavan tulon kasvua ja veroseuraamuksia. Kun taloyhtiö käyttää rahaa korjauksiin, verotulotkin kasvavat. Ja hankkeissa töitä tekevät maksavat vielä tuloistaan veroa, niin yritykset kuin niiden työntekijät. Jos korjaukset eivät pyöri, ei myöskään talouden mylly pyöri, eikä verokone jauha rahaa yhteiskunnalle.

Ennakkovarautumista ei yhtiön puolelta välttämättä tarvita, mikäli kaikilla osakkailla on korjausten kannalta riittävästi rahareservejä tai vähintään mahdollista saada pankista heti henkilökohtaista lainaa. Reaalimaailmassa tilanne ei läheskään aina ole tuo, siksi varautumisen tarvetta tulisi jokaisessa yhtiössä pohtia.  

Korjausavustuksia kehitettävä

Lisäksi on muistettava korjausavustukset. Niitä kohdistetaan suunnitelmien tekemiseen ja urakointiin. Avustukset ovat taloyhtiöissä hyvin tunnistettuja ja arvostettuja työkaluja. Niillä saadaan suunnattua taloyhtiöitä oikeisiin asioihin, ja myös hieman autettua korjauskustannuksissa. Niiden varassa yksin eivät korjaukset voi tulla hoidetuksi, mutta niillä on oma tärkeä osansa korjaamisen edistämisen työkalupakissa.

Oikein huonossa tilanteessa olevien taloyhtiöiden avustuspakettiin olisi järkevää kohdistaa myös purkuavustuksia, samalla tavalla kuin Ara-yhtiöihin. Tämä olisi mahdollinen apu sellaisiin tapauksiin, joissa kiinteistöllä ei ole näkyvissä mitään tulevaisuutta, ja purkamiskustannuksistakin selviytyminen on liian suuri haaste. Tässä on myös selvä julkinen intressi: riippumatta siitä, onko rakennuksessa asukkaita tai onko se asuinkelpoinen, siitä tulee maksaa kiinteistövero, tontin vuokra ja muut mahdolliset kuluerät.

Koska omaisuutta ei voi Suomessa noin vain hylätä, voi syntyä tuskallisia tilanteita, joissa arvottomasta ja käyttökelvottomasta omaisuudesta syntyy taloudellinen rasite. Asunto-osakeyhtiön konkurssiin ajaminen ja kiinteistön purkaminen ei ole ilmaista, eikä heikossa taloudellisessa asemassa olevalla kodinomistajalla ole siihen välttämättä varaa.

Paljon muutakin lainsäädännön kehitysarviointia tulevalla vaalikaudella on tehtävä, jotta taloyhtiöiden talouden ja rahoituksen olosuhteet heijastaisivat yhteiskunnallisen ja taloudellisen muutoksen asettamia uusia haasteita. Yllä olevan kokonaisuuden kuntoon laittamisella otettaisiin kuitenkin jo erittäin hyvä loikka eteenpäin tulevalla vaalikaudella.

Blogi on osa Kiinteistöliiton eduskuntavaalit 2023 -sarjaa. Kiinteistöliitto on suomalaisten taloyhtiöiden edunvalvoja. Kirjoituksissa nostetaan ja avataan suomalaisten taloyhtiöiden kannalta keskeisiä teemoja, joista päätetään eduskunnassa.

Ennakkoäänestys kotimaassa: 22.–28.3.2023
Ennakkoäänestys ulkomailla: 22.–25.3.2023
Vaalipäivä: 2.4.2023