Liiketilat taloyhtiössä – riski vai rikkaus?
Taloyhtiön kivijalassa sijaitsevaa liiketilaa on lähtökohtaisesti pidetty taloyhtiön kannalta erittäin hyvänä asiana. On myös hyvin tyypillistä, että taloyhtiön liiketiloihin kohdistuu vastikekerroin, joka tyypillisesti on 1,5, mutta tiedän tapauksia, joissa tuo kerroin on jopa 3-kertainen perinteiseen hoitovastikkeeseen.
Taloyhtiön näkökulmasta on myös olennaista erotella se, että taloyhtiöissä voi olla liiketiloja, jotka ovat joko yrityksen tai yksityishenkilön omistuksessa tai taloyhtiön suorassa omistuksessa. Taloyhtiöiden suorassa omistuksessa olevat liiketilat ovat tyypillisesti vuokralla, josta taloyhtiö saa vuokratuloja. Voi myös olla tilanteita, että tila on taloyhtiön omassa käytössä.
Esimerkkilaskelmaa liikehuoneistojen merkityksestä taloyhtiölle
Otetaan esimerkiksi taloyhtiö, jossa on 30 asuinhuoneistoa ja yksi liiketila. Yksinkertaisuuden vuoksi voidaan sopia, että kaikki asunnot ovat 50-neliöisiä kaksioita ja liiketila 400 neliötä. Tässä tapauksessa liiketilan vastikekerroin on yhtiöjärjestyksessä 2. Asuinhuoneistojen hoitovastikkeet ovat 2 euroa neliöltä, joten jokaiseen asuntoon kohdistuva hoitovastike on 100 euroa kuukaudessa. Liiketilassa hoitovastike on näin ollen 4 euroa neliöltä, joten liiketilan hoitovastike on 1600 euroa neliöltä. Asuntojen hoitovastikkeet ovat kuukaudessa siis yhteensä 3000 euroa neliöltä. Näin ollen taloyhtiön vastikkeet kuukaudessa ovat 4600 euroa. Liiketilan maksamat hoitovastikkeet vastaavat siis yli kolmannesta koko taloyhtiön hoitovastikkeista. Mikäli vastaava hoitovastikekertymä jouduttaisiin keräämään pelkästään asunnoilta, vastikkeita jouduttaisiin nostamaan yli 50 prosenttia.
Tällaisia vastaavia tilanteita on joka puolella Suomea. Iso osa näistä tilanteista tulivat vahvemmin esiin koronapandemian myötä, jolloin käytännössä kaikki liiketilojen vuokranantajat ja taloyhtiöt joutuivat miettimään tilannettaan. Joku voi ajatella, että tämä on vain väestöä menettävien alueiden ongelma tai muuten syrjäseutujen ongelma. Olen näiden vastaavien asioiden kanssa ollut kuitenkin tekemisissä niin Helsingissä, Tampereella kuin Rovaniemelläkin. Työelämän muutos ja muun muassa liiketoimintojen siirtyminen verkkokauppa-alustoille on muuttanut dramaattisesti kysyntää. On edelleen tilanteita, joissa se liiketilan käyttäjä on esimerkiksi suuren ruokakauppaketjun omistuksessa. Se on yleensä turvallisempaa taloyhtiön kannalta, mutta myös ruokakauppa on siirtynyt entistä verkkoon ja osaksi alustataloutta.
Mitä taloyhtiöiden pitäisi tehdä?
Kaikessa taloyhtiön tekemisessä on olennaista suunnitelmallisuus ja yhteistyö taloyhtiön hallituksen sekä isännöinnin välillä. Taloyhtiössä on tärkeää ymmärtää, mitä taloyhtiössä on ja mistä taloyhtiön tulot tulevat. Mikäli taloyhtiön tuloista suuri osa tulee esimerkiksi liiketilan vastikkeesta, se on keskeinen taloyhtiön tunnistettava riski, mihin pitää varautua. Lähtökohtaisesti aika on ajanut vastikekertoimien ohi, koska myös työelämä ja liiketilojen käyttäjät ovat ottaneet uusia toimintamalleja käyttöön. Taloyhtiön pitää kartoittaa vaihtoehdot sille, että vastiketulot tai vuokratulot liiketiloista tyrehtyvät.
Vastikekertoimen sisältävää liiketilaa on myös hyvin haastavaa myydä eteenpäin. Taloyhtiössä pitääkin olla valmiuksia tarvittaessa myös tilojen käyttötarkoituksen muutokseen. Kiinteistönvälitysliikkeiden osaamista kannattaa tarvittaessa hyödyntää, millaisille tiloille olisi kysyntää. Ei kannata sulkea myöskään pois mahdollisuutta tilan muuttamiseksi asunnoiksi.
Mielestäni taloyhtiön tärkeimpiä tunnusmerkkejä ovat se, että taloyhtiö kuuluu Kiinteistöliittoon ja isännöinti Isännöintiliittoon. Näiden asioiden miettimisessä ei kannata olla yksin. Liitoista saa ammattimaista apua.
Vanha viisaus, jonka mukaan pienemmätkin tulot ovat parempi kuin ei tuloja ollenkaan, pätee tässä tapauksessa. Riskit vähenevät, kun vastikekertoimet poistetaan. Sitä kannattaa jokaisessa taloyhtiössä vakavasti pohtia.
Vanha viisaus, jonka mukaan pienemmätkin tulot ovat parempi kuin ei tuloja ollenkaan, pätee tässä tapauksessa. Riskit vähenevät, kun vastikekertoimet poistetaan. Sitä kannattaa jokaisessa taloyhtiössä vakavasti pohtia.
Tervetuloa kuulemaan lisää aiheesta torstaina 9.10. klo 10.30-11.00 Kiinteistömessujen Kiinteistö Arena -lavalle!
