Korjaushankkeet
Jos osakas on määrätty kotikaranteeniin ja taloyhtiössä on käynnissä korjaushanke, jossa suoritetaan töitä myös huoneistoissa, mitä pääsyn estymisestä huoneistoon voi taloyhtiölle seurata?
(23.3.2020)
Kyseessä on taloyhtiöstä, eli tilaajasta riippumaton syy, jota tilaaja ei olisi voinut estää kaikkea mahdollista huolellisuutta noudattaenkaan. Näin ollen on kyseessä lähtökohtaisesti ylivoimainen este, jonka osalta tilanteeseen sovelletaan YSE-ehtojen määräyksiä urakka-ajan pidennyksestä ja urakoitsijan oikeudesta korvaukseen, mikäli työt osittain tai kokonaan keskeytyvät.
Urakoitsijalla on YSE-ehtojen perusteella oikeus saada kohtuullinen pidennys urakka-aikaan, jos viivästyksen syynä on valmiuslaissa tarkoitettu poikkeuksellinen olosuhde, joka aiheuttaa urakoitsijalle huomattavia vaikeuksia saada työntekijöitä tai rakennustavaroita tai muuten estää urakkasuorituksen. YSE-ehdot määrittelevät myös pidennyksen laskemisen sekä urakoitsijan velvollisuuden rajoittaa viivästystä.
Ollakseen oikeutettu urakka-ajan pidennykseen, tulee urakoitsijan viipymättä ilmoittaa viivästyksen uhasta ja sen syystä tilaajalle. Urakoitsijan on lisäksi ilmoitettava viipymättä kirjallisesti tilaajalle töiden keskeytymisestä tai muusta syystä, jonka vuoksi urakka viivästyy.
Urakan keskeytyessä osittain tai kokonaan em. ylivoimaisen esteen vuoksi, ja urakoitsijan kärsiessä tästä vahinkoa, tilaajan on lähtökohtaisesti korvattava urakoitsijalle työmaan juoksevat kustannukset keskeytyksen ajalta, eli vartiointi-, lämmitys- ja muut energiakustannukset sekä työmaan suojaus-, huolto ja hoitokustannukset. Lisäksi tilaaja korvaa urakoitsijalle aiheutuneista muista keskeytysajan kustannuksista päiväkohtaisesti viideltä ensimmäiseltä työpäivältä 2 % ja sen jälkeisiltä työpäiviltä 1 % urakan keskimääräisestä päiväkustannuksesta (urakkahinta ALV 0 % jaettuna urakka-ajan pituus työpäivissä).
Urakoitsija ilmoittaa, että luultavasti urakka tulee viivästymään sen vuoksi, että hänen työntekijänsä ovat estyneitä saapumaan työmaalle valmiuslain nojalla annettujen matkustusrajoitusten takia. Oikeuttaako tämä urakoitsijan vetoamaan ylivoimaiseen esteeseen ja saamaan siten pidennystä urakka-aikaan?
(23.3.2020)
Urakoitsijalla on YSE-ehtojen perusteella oikeus saada kohtuullinen pidennys urakka-aikaan, jos viivästyksen syynä on valmiuslaissa tarkoitettu poikkeuksellinen olosuhde, joka aiheuttaa urakoitsijalle huomattavia vaikeuksia saada työntekijöitä tai rakennustavaroita tai muuten estää urakkasuorituksen. YSE-ehdot määrittelevät myös pidennyksen laskemisen sekä urakoitsijan velvollisuuden rajoittaa viivästystä.
Ollakseen oikeutettu urakka-ajan pidennykseen, tulee urakoitsijan viipymättä ilmoittaa viivästyksen uhasta ja sen syystä tilaajalle. Urakoitsijan on lisäksi ilmoitettava viipymättä kirjallisesti tilaajalle töiden keskeytymisestä tai muusta syystä, jonka vuoksi urakka viivästyy.
Urakan keskeytyessä osittain tai kokonaan em. ylivoimaisen esteen vuoksi, ja urakoitsijan kärsiessä tästä vahinkoa, tilaajan on lähtökohtaisesti korvattava urakoitsijalle työmaan juoksevat kustannukset keskeytyksen ajalta, eli vartiointi-, lämmitys- ja muut energiakustannukset sekä työmaan suojaus-, huolto ja hoitokustannukset. Lisäksi tilaaja korvaa urakoitsijalle aiheutuneista muista keskeytysajan kustannuksista päiväkohtaisesti viideltä ensimmäiseltä työpäivältä 2 % ja sen jälkeisiltä työpäiviltä 1 % urakan keskimääräisestä päiväkustannuksesta (urakkahinta ALV 0 % jaettuna urakka-ajan pituus työpäivissä).
Voiko taloyhtiö perua sovitun urakan koronavirusepidemiaan liittyvän poikkeustilan takia, jos työt on tarkoitus aloittaa lähiviikkoina, kun urakka saattaa viivästyä työvoiman sairastumisen tai muiden ongelmien vuoksi?
(1.4.2020)
Sopimukset on lähtökohtaisesti pidettävä, eikä sopimusta yleensä voi yksipuolisesti perua sen solmimisen jälkeen. Urakoitsijan kanssa voi pyrkiä sopimaan urakan siirtämisestä tai perumisesta. Taloyhtiöllä ei kuitenkaan ole automaattista oikeutta perua solmittua sopimusta.
Jos urakan aloitus viivästyy, tai sen käynnistyttyä keskeytyy, poikkeusoloista johtuvasta urakoitsijan huomattavasta vaikeudesta saada työvoimaa tai rakennustarvikkeita, on urakoitsijalla oikeus saada kohtuullinen pidennys urakan aloitukseen ja urakka-aikaan. Urakoitsijalla on kuitenkin YSE 22 §:n mukainen velvollisuus ryhtyä kaikkiin vallassaan oleviin toimenpiteisiin viivästyksen minimoimiseksi. Jos mainitut toimenpiteet aiheuttavat lisäkustannuksia, on osapuolten YSE 22 §:n mukaan sovittava toimenpiteiden suorittamisesta ja kustannusten korvaamisesta erikseen.
Jos urakan aloitus kuitenkin viivästyy kohtuuttomasti, tai urakka on pakko keskeyttää pitkäksi, epämääräiseksi ajaksi, voi tilaajalla olla oikeus purkaa sopimus. YSE 1998 ehtojen 80 §:n mukaan tilaajalla on oikeus purkaa sopimus, mikäli rakennustyö puolustustila- tai valmiuslaissa tarkoitettujen poikkeuksellisten olojen tai vastaavan ylivoimaisen esteen vuoksi on pakko keskeyttää pitkäksi, epämääräiseksi ajaksi. On myös huomattava, että vaikka ylivoimaisen esteen synnyttävät olosuhteet sinällään voivat koronaviruksen synnyttämien poikkeusolojen myötä olla olemassa, tulee koronaviruksella olla myös todellisia vaikutuksia urakkasuoritukseen ja sopimussuhteeseen, jotta sopimusosapuoli voisi vedota ylivoimaiseen esteeseen.
Urakan perumisen sijaan voi taloyhtiö poikkeusoloissa pyrkiä urakoitsijan kanssa sopimalla varautumaan mahdollisiin poikkeustilan aiheuttamiin häiriötilanteisiin ennakolta.